南京江宁碧水湾一小区 会所产权归属引争议

小区会所的产权究竟归全体业主还是开发商？这个问题可能不少购房的市民都没有想过。近日接到了南京江宁区碧水湾西苑小区业主的反映，自己使用了多年的社区活动场所被开发商雇佣的装修公司砸掉了，开发商打算做自己的办公楼使用，业主们说，小区会所是业主花钱买下来的，他们不同意开发商这样做，于是，双方发生了矛盾冲突。

碧水湾西苑位于江宁区南部，有居民547户，该小区由江苏华宇房地产有限公司开发建设， 2002年陆续建成交付。小区南门入口处有一栋四层的建筑，面积约4300多平方米，小区建成后就一直处于闲置，居民们就在一楼开展各种文体活动：

“本来在里面跳跳舞活动活动，我们这么大的小区就没有一个广场一个娱乐场所，跳了这么多年了。”

今年五月初，装修队进驻引发了冲突，开发商和居民各执一词，当地派出所已经介入调查处理。居民与开发商的关系为何剑拔弩张？记者了解，争议焦点就是这栋4层建筑的产权归属，事情还要从17年前说起。

大楼前身为江宁国税局办公楼，工程没有完工时，江宁调整规划，异地重建国税办公楼，这栋楼及周边的地块打包出售，江苏华宇房地产有限公司购买后分批开发建设商品房，2002年2月4号江宁区建设局为该小区10栋建筑发放了工程规划许可证，其中注明这栋楼为办公楼。施工结束取得了手续后，当时的江宁区房管局在2004年8月11号为其进行了产权登记并发放了产权证，用途为非住宅。江宁区住建局产权科科长王强说：

“当时叫单位自建房登记，也就相当于现在的房屋初始登记，当时提供了一个房屋的土地证，房屋的建筑规划许可证，竣工备案表等材料，然后办到了江苏华宇房地产公司名下，只要登记到他名下，他就具备产权权利。(记者：就是他可以处置？)从权属来讲是可以处置。”

不过业主们不认同开发商取得的产权，他们出示了2000年前后收到的购房广告，上面写着7万多平方米的小区有4600平方米超大豪华会所。江宁区物价局在2007年9月17号的一份函件中称，碧水湾西苑已经将4层会所按照物业公共用房纳入商品房成本，小区业委会主任管怀伦：

“这个会所的建设成本已经被打入小区商品房价格当中，从这个意义上这个会所就是业主花钱买下来的，业主就是说我花钱买的怎么就是你的呢？”

由于2012年江苏华宇房地产开发公司有限公司被南京一家企业整体收购，记者无法联系到公司前法人。现任公司负责人朱丰说，他不认同物价局函件中的说法：

“做个很形象的比喻，在这块地上建了十栋楼，每栋楼的建筑成本也要纳入到成本里面最后作为销售价格的制定，那么如果十栋楼里只销售了八栋，留了两栋自己持有，现在业主回过来说这两栋也是他们的产权，我想这个不合适。”

张贴在小区内的房产证和土地证复印件

在2015年2月南京市规划局的许可证中，翻建的这栋楼仍为办公楼，而按照现行《物权法》和《物业管理条例》规定，建筑区划内的公共场所、设施和物业用房属于业主共有。北京盈科南京律师事务所律师卢凯表示，小区业主拥有这栋楼的使用权，而解决问题需要双方协商。

“作为业主委员会他的诉求是我要有个活动范围活动场所，这个诉求是正当的，特别是在这个小区没有会所或其他公共活动空间的情况下，作为所有权人开发商或实际的产权持有人，他应该和业主委员会坐下来协商，给予足够的空间让业主委员会使用这个房屋。”

目前，江宁区政府正在联系各方，准备协调此事。