自住、投资两相宜——后起之秀：小户型公寓

自住：好不好用看改造

只有40年的产权，只通水电，没有煤气天然气，物业管理费高于一般住宅，水电费用全部按照商业来计算，仅仅从这些角度来看，似乎公寓真的不适合自住。不过，在采访中，不少选择LOFT公寓作为自己居所的业主告诉记者，虽然居住成本是高于普通住宅，不过因为户型可塑性大，如果改造得好，还是非常适合居家的。

李女士是中天会展城LOFT公寓的业主，属于她的这套面积58平方米的公寓经过改造后，使用面积至少有100平方米，而且还是很大气的复式楼。进入她的家，首先看到的是宽大、开放式的厨房，巨大的酒柜和大餐桌，厨房之后连接的是客厅，按照李女士的习惯，客厅仅仅是看看电视的地方，所以按照她的设定，客厅相对较小。这套房子的二楼完全是现浇板的形式隔开的，这也让建筑面积只有58平方米的户型，转眼超过100平方米，而这个功能就是LOFT公寓吸引最多业主的地方，李女士说，二楼是完全属于她和丈夫的私密空间，完全按照他们的生活方式，没有用墙面的方式隔开，而更多采用的是软隔断的方式，既能实现功能分区，也不会让空间显得过于狭小。“在对这套住房进行装修的时候，我们和设计师进行了很多次的沟通，最后才确定方案。”李女士说，与一般的住宅不同，LOFT公寓的空间完全要靠自己来设计，虽然很麻烦，但是也给业主更多的自由。而对于产权40年这个限制，李女士表示，购买公寓多数是过渡，之后就会用于投资，而从这个角度来说，即使使用年限只有40年也是划算的，“现在有多少人会在一个地方住40年呢？”而对于用水电煤气的问题，李女士说，这方面的确是比较限制，不过习惯用电也就可以，“还有物管，听起来贵，但是因为建筑面积小，所以也基本能和同样使用面积的住宅持平。”李女士表示，总的来说，在公寓居住的这一年多，她感觉还是比较满意的。

记者采访中发现，购买公寓自住的客户人群，年龄一般在23到35岁之间，多数是处于人生奋斗、成长期，渴望自由、独立，追求时尚、充满活力，喜好交际及都市夜生活的单身人群或者新婚夫妇，这一类的客户选择公寓，一方面是因为价钱，另一方面也是对于公寓这种产品形态比较认同，在他们看来，公寓好不好用，完全在于改造得是否合适。

投资：噱头诱人潜力足

一位业内人士分析说，小户型公寓所瞄准的投资者，一种是资金量不大的中小投资客，他们多数抱着自住加投资的心态，期待通过“以房养房”实现改善型置业的轻松过度。另一种则是多套或整层购买的大投资客，而这个客户群才是公寓开发商所瞄准的主要客户群体。

2007年左右，位于黔灵东路的亨特上城二期推出了一室一厅中空复式小户型公寓。公寓以精装修房形式出现，开盘前就将交房标准“亮相”在其精装修样板间当中，可以说开创了贵阳最早一批精装修复式小户型的先河。据了解，项目当时所有的交房标准都按照样板房签署，包括所用的家电，卫浴的品牌等，精装修公寓的价格与毛坯房的价格悬殊在数百元左右，正如开发商当时所宣称的“用住宅的价格就可以买到装修过的房子”。据了解，凭借独特的户型和“拎包入住”的优势，项目受到了不少年轻白领及投资者的高度关注，虽然价格达到了6000、7000元左右/平方米，在当时已居高位，然而销售依然不错。现在，地理位置闹中取静的亨特上城被不少中高端租赁人士视作市区租赁的首选，由于当年本身买入价格就不低，所以当前的租金价格也“水涨船高”，基本上一套中空复式的两房小户型月租金价格都在3500元以上。而按照现在的行情计算，当初购房的业主早已经能够收回成本，如果想改善住房，通过这套小户型的租金重新月供一套中等户型也并非难事，名符其实“小房养大房”。

“当前贵阳旅游气候和资源优势突出，不少投资客购买公寓之后的定位都是做短租公寓。”北大资源梦想城的销售人员告诉记者，因为临近未来的火车北站，多数业主都是看重这里未来作为交通要塞，在短租市场方面的巨大潜力，“以我们目前的统计来看，我们这里公寓只有5%是自住，剩余都是投资。”记者走访发现，目前小户型公寓的主要销售方向，还是以投资为主。（钱丽）