旧改项目受阻 万科或面临转型升级之困

记者近日获悉，由万科主导的曾被列为深圳城市更新试点项目的深圳市南山区南苑新村旧改项目始终未能如期推进。不仅如此，同样由万科主导的本应于2014年9月30日完成拆迁工作的蛇口渔一村旧改项目的推进亦遥遥无期。有分析师指出，这或从侧面映射出在当前国内房地产行业普遍下行的趋势下，万科也面临着巨大的发展压力与转型升级的艰难。

资料显示，自2010年4月，万科房地产有限公司就南苑新村及渔一村两个城市更新项目进行开发。同年9月，在万科《二〇一〇年八月份销售及近期新增项目情况简报》中披露，深圳南苑新村旧改项目净占地面积约8.3万平方米，容积率7.04，计容积率建筑面积约58.4万平方米；深圳渔一村旧改项目净占地面积约1.9万平方米，容积率7.3，计容积率建筑面积约14.2万平方米；万科各拥有南苑新村与渔一村两个项目80%权益，需支付的综合改造成本分别约为37亿元和6.6亿元。据了解，南苑新村项目地块范围内待拆迁建筑物面积共12.48万平米，待拆迁物业45栋，共涉及住宅和商业1310户；渔一村项目地块范围内待拆迁建筑物面积8.08万平米，待拆迁物业包含统建楼、私房、商业用房等共计363户。

2010年7月25日，万科向相关合作方提议从同年8月1日起主导南苑新村项目，并协商于2011年12月19日签署了相关的合作开发协议的补充协议，明确由万科公司独立开发经营南苑新村项目。2013年4月，又经由与合作方达成共识，同意由万科公司自行开展渔一村项目拆迁工作，且万科公司需在2014年9月30日之前完成。据了解，截止2011年12月及2013年4月万科公司接手南苑新村旧改项目和渔一村旧改项目时，两项目物业签约率已分别达到60%和80%。

自2010年起，万科就曾一直在尝试通过不同方式和途径酝酿旧城改造项目，期望在深圳土地开发资源日益减少的情况下，以此获得优质土地资源，突破深圳土地瓶颈，南苑新村和渔一村两个项目正是当年的范本。

不仅如此，2004年深圳大规模旧改启动以来进展始终缓慢。2009年深圳出台并实施《深圳市城市更新办法》，采取政府引导、市场主导的方式展开城市更新项目。南苑新村项目则是其中的第一批试点项目，于2010年4月19日正式纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划。

万科2010年度报告中显示，深圳南苑新村项目2011年计划开工面积93,139平方米，2010年末未开工规划建筑面积581,700平方米。且报告指出，对于新年度项目开发，万科将继续贯彻“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，进一步提升运营效率。另一方面，万科还将适当加快竣工进度，尽快实现收入确认，以应对预收账款规模不断增加的情况。

然而，在万科2011年度报告中，该两个项目的2011年开工面积、竣工面积及截至2011年末竣工面积都显示为空。不仅如此，自2012年起，该两项目在万科的年度报告中再难寻踪影。

2013年1月25日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局对外公示了编制完成的《深圳市南山区南苑新村城市更新单元专项规划（草案）》。该公示时间截止2013年2月23日。在公示的第二日，该局又发布《关于深圳市南山区南苑新村城市更新的通告》并指出，因南苑新村小区部分业主对规划草案公示有颇多意见，经研究决定自通告之日其暂缓公示；并对该项目进行相关核查，核查期内公示自行终止，原专项规划公示的行政和法律效力自然终止。

这总投资成本超40亿元的项目究竟进展如何呢？截至目前，万科对于南苑新村和渔一村两个项目进度始终未予任何正面回复。分析认为，旧改项目一方面暂时缓解了深圳用地极度紧张的现状，对稳定深圳房地产市场供需状况起到了积极作用；另一方面又对企业资金实力、管理团队及其操盘经验有着较高的要求。

然而，目前商业地产开发和持有运营需要沉淀大量资金，商业项目通常又要经历3至5年的养商期。在养商期内，商业项目的租金收益普遍不高，盈利微薄且项目资产较大，将造成净资产收益率偏低和利润率增幅收窄。近日，沪深两市上市房企2014半年度报告陆续公布，房企利润整体下滑已成为行业中不争的事实。国内多个城市房屋限购松绑，普遍呈利润下滑趋势，多数房企利润率已跌破15%。利润的不断走低，使得房企未来发展不甚乐观，转型升级成为当下热议之题。

就万科2014年上半年业绩来看，亦难逃离利润下滑之势，出现了4年来营收首次下降。其2014年上半年实现营收409.61亿元，同比下滑1.04%；营业利润68.56亿元，同比下滑3.50%；净利润48.09亿元，净利润率仅为13.4%，虽较2013年同期小幅上涨5.55%，但相比2013年同期业绩其增幅也明显下降。2013年上半年万科净利润同比增长22.3%。

面对持续下滑的利润与持续上涨的营销成本，2014上半年万科商业地产拿地比重占25%，市场布局呈谨慎态势。万科在2014年半年度报告中明确指出其城市配套服务商的定位，以及“轻资产、重运营”的发展战略。2014年9月5日，万科发布《关于出售上海万狮置业有限公司部分股权的公告》，以人民币约16.51亿元的价格出售其持有的上海万狮置业有限公司90%股份，出售后不再是万科之附属公司。

公告显示，万狮置业主要从事开发与经营上海虹桥商务区核心区一期 03 号地块南块项目。万科则主要从事中国境内的物业开发及物业投资，通过合作进行房地产开发属于其一般及日常业务过程。万科董事会认为该等交易为本公司提供了一个优化资产配置、加速资金回笼并进一步参与上海物业开发的机会，符合其发展战略。

此外，万科日前连续与链家、淘宝等企业达成合作，期望借力互联网模式，为其拓宽销售渠道的同时实现企业的转型升级。但是合作收益并不能在短期内快速实现。

一直以来，快速周转的运营能力是万科所引以为傲的。然而近年来，万科从参与旧改到现今的互联网模式的介入，隐隐显示出其在发展方向上的迷茫之态。有分析认为，在当前形势下对于房地产开发商而言未来“挑战大于机遇”，其最为艰巨的任务在于“分散风险”。对于万科而言，南苑新村、渔一村等项目的停滞不前，不仅与其一直以来的发展模式相悖，更有可能对其资金周转造成巨大压力，使得未来发展风险进一步加剧。南苑新村和渔一村两个项目未来将如何推进？万科未来又将何去何从？本网记者将对此予以继续关注。

（记者 陈虹）