“营改增”后深圳首张二手房交易增值税普通发票开出

5月3日，营改增实施后的第一个工作日，二手房交易首张增值税普通发票在深圳市不动产登记中心顺利开出，房产交易涉及的营业税这一税种正式被增值税所取代，二手房交易营改增工作在深圳顺利实施。

深圳市地税局党组书记、局长钱勇（左）、深圳市国税局党组书记、局长范立新（右）与取得深圳首张二手房交易增值税普通发票的市民合影

深圳新闻网5月3日讯（记者张钊）5月3日，营改增实施后的第一个工作日，二手房交易首张增值税普通发票在深圳市不动产登记中心顺利开出，房产交易涉及的营业税这一税种正式被增值税所取代，二手房交易营改增工作在深圳顺利实施。

3日9时，市民黄先生来到不动产登记中心办理过户，在办理好相关手续后，顺利开出第一张二手房交易增值税普通发票。据了解，黄先生转让房产行为，营改增前应缴纳营业税24497.35元，营改增后缴纳增值税23330.81元，少缴税款1166.54元，税负明显下降。由于须缴纳的增值税减少，随增值税附征的城建税、教育费附加、地方教育附加也相应减少。此外，由于增值税按不含税价格计算，所以个人所得税、契税也相应减少，纳税人实实在在享受到改革红利。

3月18日国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业营业税纳税人纳入营改增试点范围。《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局2016年19号公告）规定，营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和个人（不含个体工商户，下同）出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。

据深圳市地税局税务一处副处长廖晓东介绍，一般而言，营改增后试点纳税人销售取得的不动产和个人出租不动产的税负略有减轻。流转税方面，营改增后，一般纳税人销售取得的不动产选择简易计税方法计缴增值税的、小规模纳税人和个人销售取得的不动产、个人（不含个体工商户，下同）出租不动产的增值税税率与营业税税率保持一致。同样，二手房交易的个人所得税、契税、土地增值税和个人出租不动产的房产税的税率不因这次税制改革而变动。但因为增值税属于价外税，需对纳税人取得的收入换算成不含税价，并以此为基础计算增值税的销售额，而且在不免征增值税的前提下，计征契税的成交价格、计征房产税的租金收入、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入、个人转让房屋和出租房屋的个人所得税应税收入均不含增值税，所以营改增后纳税人发生上述应税行为税负将略有下降。

以个人转让购买未满2年住房为例，如该套住房的成交价格为500万元，过去按5%税率全额征收营业税，计税公式为500乘以5%，需要交营业税25万元；改为增值税后虽然税率还是5%,但计税公式变为500除以（1 5%）后再乘以5%，需要交增值税23.81万元，少交税1.19万元，税负下降为4.76%。

此外，营改增后，纳税人销售其取得的不动产营业税优惠基本平移到增值税征收中。以个人为例，深圳市个人销售取得的不动产相关增值税优惠主要有：（1）个人销售自建自用住房免征增值税；（2）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税；（3）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。个人优惠政策的平移对个人买卖二手房没有影响。