仲量联行16年二季度市场回顾 高端盘成交价连涨

近日，仲量联行发布的第二季度天津房地产市场报告显示，甲级办公楼业主在供应高峰期来临前降低预期，市场租金环比下降；受电商物流行业租赁需求驱动，武清仓储物流分市场空置率下降，租金上涨；零售品牌Forever 21首次亮相天津核心商业步行街滨江道；高端住宅成交价连续两个季度攀高。

办公楼市场

二季度，办公楼市场净吸纳量达到6.5万平方米，较一季度相对稳定，除去一季度大体量自用项目的入市，仅环比小幅下降0.7%。租赁需求依旧主要来自于金融行业租户，然而，随着新兴资产管理和小额贷款公司注册审批困难，加上部分现存企业退租，需求增速有所放缓。金融类租户需求转而由保险公司或券商主导。如中信证券与2015年第三季度入市的甲级办公楼项目—新华国金签订500平方米租赁合同。随着高品质办公楼项目进入市场，租户的升级需求保持强劲。如麦当劳从低品质办公楼迁至乙级办公楼茂业大厦，租赁面积达1,800平方米。

四个乙级办公楼项目，共计249,000平方米，于本季度完工入市。然而，直接进入租赁市场的只有8万平方米的位于海河沿线分市场的茂业大厦。另外两个项目，金融街和平中心和远洋国际大厦将作为散售项目入市。位于钻石山中心的新增2.1万平方米办公楼面积为中国市政工程华北设计研究所的自用项目。除自用项目满租入市外，另外三个项目都呈现低预租，因此，乙级办公楼空置率大幅上升，环比增长6.9个百分点至34.5%。甲级办公楼市场无新增项目入市，其市场空置率环比下降2.0个百分点至42.0%。去年年底入市的三个新增甲级办公楼在今年仍保持高空置率，本季度空置率同比上升8.7个百分点。

甲级办公楼市场租金环比下降1.6%，同比下降2.9%至每平方米114元每月。甲级办公楼业主大幅下调租金，希望在2016年的供给高峰到来前吸纳更多的租赁面积。2016年底，将有共计22万平方米的新增甲级办公楼入市。此外，由于国内金融行业、尤其是小额借贷公司的租赁需求增速放缓，业主不得不转向吸引租金支付能力较低的物流和贸易类企业租户，从而拉低了市场平均租金水平。乙级办公楼租金则保持相对平稳，仅环比下降0.3%至89元每平方米每月。由于大部分新增供应没有进入租赁市场，新项目的入市对乙级办公楼市场租金影响十分有限。投资者对办公楼整栋交易持观望态度，而对散售市场投资兴趣呈现小幅上升趋势。

仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然指出，“随着大量大体量办公楼项目入市，市场竞争依然激烈。这使得现存项目业主处境艰难，尤其是新完工项目以完全低于市场平均租金水平入市。资金充足或有远期目标的项目将倾向于牺牲短期租金收入来吸引高品质的企业租户。”

物流市场

天津非保税物流项目净吸纳量在第二季度达到10.5万平方米，与上一季度相比增长四倍。其中，30%的净吸纳量来自于新增供应。强劲的需求主要来自于电子商务、第三方物流和零售行业，大部分需求分布在天津的北部，包括武清、宁河和北辰在内的靠近京津高速和京津塘高速的区域。本季度显著成交为一家服务于三星的第三方物流企业与普洛斯宁河一期仓库项目签订约2.7万平方米的租赁合同。

三个仓储项目于本季度完工入市，包括普洛斯宁河一期，维龙西青物流园和普洛斯津南物流园。截至2016年第二季度，非保税市场空置率为26.5%，环比上升2.2个百分点，同比增长5.5个百分点。然而，武清降至10%，环比下降4.0个百分点，同比下降2.0个百分点。

净有效租金环比增长0.7%，同比增长1.4%至0.91元每平方米每天。位于武清的项目需求强劲，且空置率不断下降，成为市场净有效租金增长的主要驱动区域。

预计至2016年底，市场将迎来5个新增仓储项目，共计26万平方米。仲量联行天津董事总经理何迈可评价，“由于北京仓储市场供应依旧紧张， 预计未来武清会继续吸纳外溢需求，从而给开发商更大的溢价能力。随着武清仓储空间趋于饱和，外溢需求将继续向北辰一带发展。与武清相似，这些区域拥有便利的交通，尤其适合作为分销中心。”

零售地产

二季度零售需求保持稳定，服装、餐饮及服务品牌，尤其是健身和教育品牌成为需求主要驱动。录得净吸纳量7.3万平方米，其中60%的面积被新增供应吸纳。显著成交包括苹果在银河购物广场租赁1,200平方米，作为天津第三家苹果零售店 。珠宝品牌APM Monaco继大悦城天津首家店开业后，进驻恒隆广场，其面积达180平方米。

和记黄埔开发的世纪都会和当地开发商项目M Plaza购物中心于本季度完工入市，为市场新增供应9.3万平方米。二季度市场整体空置率达到15.2%，相比前一季度下降1.7个百分点。

净有效租金小幅上涨至每平方米11.4元每天（基于租赁面积），环比增长0.5%，同比增长3.3%。

四个购物中心项目将于2016年底前入市，零售市场存量将增长27.5万 平方米。位于核心零售区的和平大悦城，将会接替津乐汇百货，以购物中心形式进驻GIC与兴业共同开发的津汇广场购物中心。其它三个购物中心项目均位于非核心商圈，作为社区配套商业。仲量联行天津零售市场部负责人尹伟静表示，“随着越来越多的社区购物中心服务于高密度住宅区域，我们将看到更多消费者倾向于选择有限的零售项目作为购物目的地。餐饮、超市和服务类商户将主导社区零售项目的租赁需求。”

高端住宅

住宅需求受2015年下半年宽松政策驱动，包括住房公积金申领条件的放宽和贷款政策优惠，从而带来更多首套和改善性需求购房成交。非首套住房业主通过出售现有住宅获得溢价，以此来购买新入市的高端住宅，从而实现住房条件改善。另外，金融市场的不确定性使国内投资者转向住宅市场。二季度高端住宅成交量继续攀高，实现成交3,429套，环比增长26.7%。由于需求持续强劲，一些项目不断去化库存，中心城区总存量环比下降18.1%至1,766套。

二季度新增3,040套高端住宅，创近三年供应量新高。新增供应主要来自于新兴住宅区域 - 新八大里，该区域的五个住宅项目本季度共推出1,522套住宅，占全市新增供应量的一半以上。格调和北大资源在新八大里的项目共推出1,378套，售出806套。 另一个活跃的分市场位于梅江区域，绿城和融创开发的全运村新增供应607套，本季度该区域共售出781套住宅。

高端住宅市场成交价仍维持高速攀升，环比增长14.6%，同比增长29.4%。攀升的成交量和核心区域高端住宅的存量有限，尤其是和平、河西和南开区，这些都为开发商带来更大的溢价空间。由于作为租赁市场主力客户群—外地高收入白领人群对于高端住宅租赁兴趣有限，市场租金水平仅仅小幅上升，与上季度相比小幅提高0.3%，同比上升1.1%。

仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示，“一线城市已经实施了部分紧缩政策以防止住宅市场过热，天津仍保持观望。然而， 我们预计地方政府将在未来几个季度采取紧缩措施来缓解中心城区房价持续高位。走高的房价加上紧缩政策将会使潜在购房者在下半年持谨慎态度。因此，我们预计市场住宅价格在下半年将增速放缓。”（中国日报天津记者站）