区域发展顾问建言中新天津生态城

中国的城镇化已经走过了30年的时间，一般新城开发建设至今也基本有10多年的历史，“十三五”时期，新型城镇化背景下新城建设的内涵、政府担当的角色和区域发展思路将更加复杂。对此，中国日报专访了仲量联行天津战略顾问负责人谭燕，其以中新天津生态城为例，解读了在新型城镇化背景下，新城建设的重点。

仲量联行是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，是《财富》500强上榜企业，业务遍及全球80个国家。谭燕目前带领仲量联行天津策略顾问团队，开展房地产项目及地区开发咨询服务。2008年以来，曾参与为天津多个重点项目开发提供顾问解决方案，例如中新生态城开发定位、解放北路金融城功能定位、于家堡金融区起步区等，在外埠服务过海南国际旅游岛旅游基金项目、东营经济开发区规划定位等，并受邀曾为四川省、成都市、眉山市等多个来津培训的省市级领导培训班讲授生态城市建设课程。

围内生态城最接近成功目标的项目

问：自2008年中新天津生态城奠基开工以来，经过几年的发展，如今的天津生态城与当初的发展定位是否一致？截至目前，您认为生态城在新城建设方面哪个成绩最值得肯定？

谭燕：中新天津生态城可以说是全国范围内生态城最接近成功目标的项目，虽然经过短暂的低迷，但目前发展逐步进入良性轨道，天津生态城这几年的发展，无论从生态区示范还是新城营造方面均为国内同类项目提供了宝贵的经验。尤其是在当前大多数新城发展模式较为粗放的城市化转型阶段，天津生态城在生态宜居新城建设方面的实践经验更为难能可贵。

当初定位生态城就是一个可以达到自我平衡自我完善的新城，运用生态经济、生态人居、生态文化、和谐社区和科学管理的规划理念，聚合国际先进的生态、环保、节能技术，造就自然、和谐、宜居的生活环境，致力于建设经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约的生态城市。中新生态城开发不仅在能源节约、绿色环保科技上有好的示范，同时更在新城持续的开发和运营方面达到生态城市的标准，例如：非传统水资源利用率不低于50%、减少生态城对外部水资源的依赖降低水污染负荷、政策性住房比例不低于20％、本地植物指数不低于0.7等多方面考量要求。从现状看，天津生态城一期已经成功地实现了绿色建筑、可再生能源开发与水资源循环利用等方面的目标，生态城的生态宜居环境营造成为了新城发展的亮点与标杆。

在产业方面通过动漫园、影视园、环保园、信息园等园区建设和国家级产业导入，初步形成规模；在新城建设方面，通过学校、医院等民生资源的配套提升，大大提升了新城区域对市场的吸引力，仅2015年，中新生态城的住宅成交量较去年提升了56%，并且买家从原来的投资客、外地客源逐步过渡到了本地的改善型家庭，预计未来随着轨道交通的建设，中新城生态将吸引到更多的居民与企业进入，从而真正实现当初在环境恶劣地区实践生态修复与示范新区建设的目标。

新城方面的成绩，最为突出的有三点：1）对地区规划方案的高度执行力；2）优质的基础设施配套和民生功能配套；3）坚持市场化发展，引进品牌的投资商和发展商。粗放无序的新城开发实际上是我们当前很多新城开发存在的大问题，单纯地以招商为导向忽略开发的策略执行很容易在后续发展中形成难以突破的瓶颈。中新生态城一期对于定位与规划方案的有效执行就是保障新城有序精明发展的鲜明例证。新城发展最重要的环节在于如何合理地进行土地资源与投资、税收的分配，从新城运营的角度，将资源向优质城市配套资源建设和持续改善倾斜可以大大提高地区的吸引力水平，从而成功地营造地区发展的强大生命力。坚持市场化发展可以说是中新天津生态城逐步接近发展目标的前提和保障，而大量国内外品牌开发商的进入也促进了地区生活环境与社区品质的改造提升。这些都是可以为国内大多数新城开发提供的实践经验。

兼顾历史文脉延续一定是可复制可推广的

问：生态城在建设之初就坚持“城市建设兼顾历史文脉延续”的原则，在种植花木的同时，对遗迹进行修复保护，并通过文字、图片等介绍，教育游人了解历史、尊重历史，打造自然环境与历史文脉相融合的生态城特有的地域文化，这一发展思路是否具备可复制、可推广的特性？

谭燕：一定是可复制可推广的，这一点也是项目当初的发展目标之一。生态还有一个含义，就是可持续发展。通过与本地历史、自然、文化的融合，对社会公益与环境教育的重视可以使得生态城的发展与本地社区居民的诉求高度契合，从而实现新城开发从传统的以利益驱动为核心的商业开发模式向生态型的社区驱动模式转变，形成可持续发展的生态城市。在城市建设过程中，兼顾历史文脉延续、尊重地域文化，通过教育、文化、人才培育、改善生活服务设施的发展方式来开发的运营新城地区才是为城市的长期发展或者复苏提供支撑的基石。

根据天津生态城和国际上多个成功生态城经验，我总结了以下9点生态城营造特征：

具体明确的规划目标；发展紧凑型城市；以公共交通为导向开发；生态网络化得到重视；引入了社区驱动开发模式；大量采用绿色技术；生态城市的运营评估；区域合作和城乡协调发展；公众的热情参与，培育生态文化。

中新天津生态城仍在发展当中，未来大力发展公共交通、形成有效的运营评估体系、实现区域间合作和协调发展、带动社区与公众的参与热情等等都将是该地区的发展需要持续关注的方面。

形成滨海新区生态经济高地

问：目前滨海新区多个功能区面临着京津冀协同发展、自主创新示范区、天津自贸区等多重机遇叠加，中新生态城应如何借力周边功能区具备的这些叠加机遇？

谭燕：这些政策对于产业、投资、科技创新以及商业消费均有促进意义，中新生态城一方面需要与周边功能区加强合作和协同发展，另一方面更应当突出自身的特点和优势，通过生态环境、生态文化、生态产业的建设，形成与周边区域不同的亮点特色。

通过改善与各功能区之间的公共交通条件，加强区际交流合作，形成滨海新区生态经济高地，在当前人口逐步集聚的趋势下，加强产业经济发展步伐，实现城市与产业良好的互促融合。

中部片区可注重增加在地就业岗位数量

问：目前生态城中部片区建设已经开始，对于中部片区如何更好与起步区衔接，中部片区如何更好的开发建设，您有哪些宝贵意见？

谭燕：中部片区是生态城的核心区域，相较起步区以住宅开发为主的方式，希望1）中部片区可以提供更丰富多元的商业与生活配套设施，通过城市功能的完善增加在地就业岗位数量；2）利用良好的水体与自然资源在中部片区形成生态旅游、休闲与教育中心、更多体现花园城市特色，进一步发挥生态城市对区域经济、社区发展和地区活力方面的优势带动作用；3）同时通过灵活的土地管理和政策设计为生态城未来的发展预留一定的弹性发展空间。