上半年北京新房成交创9年新低 5月二手房跌幅居70城之首

自住房扎堆入市

实际上，随着今年自住型商品房的扎堆入市，已经对定位刚需的北京纯商品房住宅产生了很大的冲击。根据北京市住建委官方公开信息统计，从2013年11月29日第一个自住房项目开始申购以来，截至目前，自住房项目入市量已达11个，合计供应住宅套数约为1.8万套，合计供应面约为160万平方米。

而对于1.8万套的供应量，中原地产首席分析师张大伟则表示，这个供应量相当于北京近一个季度的商品房住宅成交量，对市场的影响非常大。

中指院的报告也认为，由于自住型商品房价格具有明显优势，其大量入市短期内必将增强刚性需求的观望情绪。今年以来，北京住宅成交量受购房者观望情绪影响下滑明显，出清周期达到15个月的历史高位，短期内全市房价或存下行压力。

同时，自住型商品房的分布也导致了北京同城市场表现分化，五环外或将呈现量升价跌局面。分区域来看，2013年9月份至今，北京市累计成交的43宗含自住型商品房地块中有40宗地块分布在五环以外，由于未来入市项目较多且价格具有明显优势，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用，五环外市场或将呈现量升价跌。而对五环内而言，由于区域内土地供应稀缺且自住型商品房项目较少，购房者观望周期相对较短，成交量或将率先企稳回升。北京市房地产市场将呈现同城分化局面。

此外，对于近期信贷政策的微调，业内人士也普遍认为难以真正影响到房地产市场。

张大伟表示，“对于市场来说，除非大幅度降准，或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非盈利性机构，否则目前房地产贷款难的趋势仍将持续。同时，部分银行响应央行的措施，很可能是把房贷从基准利率上浮回归到基准利润的水平，或者提高审批放款的效率，但对市场来说，影响微乎其微”。

二手房量价齐跌

相比于新建住宅，北京二手房市场的表现则更加惨淡，成交量和成交均价也是双双下滑。在国家统计局日前公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，北京二手房价格在5月份出现了较大幅度的下滑，跌幅位列70个大中城市之首。

而根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月26日，北京上半年二手房合计签约43515套，预计上半年签约总量为4.4万套，同比环比均明显下调。而这一成交量也是北京有网签记录以来的最低值。

据悉，北京二手房上半年的平均价格相比2013年4季度已经下调超过5%，叠加税费、中介费等，2014年上半年购入二手房的业主几乎全部被套，同时，有业内人士预计，年内北京的二手房还将有10%-15%的价格下调空间。

张大伟表示，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。2013年，北京二手房价格的涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着近期信贷政策的收紧，和自住房导致的观望情绪。二手房价格已经连续6个月阴跌。

有数据也显示，北京二手房成交均价正在加速下调，6月份的成交均价为2.92万元/平方米，相比5月的均价3.02万元/平方米，下调幅度达到了3.3%。

“目前看，二手房挂牌房源的价格已经出现了全面下调。虽然房主心里的预期价格已经出现明显下调，但购房者的观望情绪则继续加强。预计未来二手房均价下滑的趋势还将继续。”张大伟认为。

编者按：在三、四线城市房价大幅下跌之后，北京楼市也终于被拖下了水。数据显示，今年上半年，北京新建住宅的签约套数和成交面积，双双创下近9年来的同期最低值。那么，北京等一线城市的楼市，真的难以独善其身了吗？（记者 王峥）