福建出台首个省级救市政策 专家：楼市或将迎反弹行情

8月8日，福建省住房和城乡建设厅在其官方网站发布了《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称《意见》)，共8条意见，被媒体称为“闽八条”。《意见》称，福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施;督促各商业银行增加住房开发贷款供应，进一步提高开发贷款的授信审批效率;引导消费需求，如首套房和首改房政策优惠，调节房产交易的契税等。这是国内首个省级楼市救市政策。对此，专家称，未来楼市可能迎来一波反弹行情，商品房销售量将会上涨，但是政策的后效如何还有待观望。

背景解读：来自“去库存化”的压力

看到政策出台，蔡伟毅的第一个反应是“出乎意料”。“没想到福建会是第一个救市的省份，更没想到力度会如此之大。”蔡伟毅说，他是厦门大学经济学院的副教授。

蔡伟毅认为，不像浙江，目前福建的楼市情况并不是最坏的。他说：“以厦门为例，厦门的房价几乎没有下跌，而存量房在22000套左右，月成交在1500~2000套，这样算来，存销比(库存量/销售量)在10~11个月。相比起杭州等城市的存销比在30~40个月，厦门的数据是很正常的。”

他说，在目前这种情况下出台《意见》的原因，大概还是政府希望通过调节市场需求，增加交易量，带动房地产市场的繁荣，从而提高开发商拿地的意愿。

“土地是财政收入的主要来源。”蔡伟毅说。

福州大学房地产研究所所长王阿忠则认为，作为省一级政府的发文，而且指向是促进房地产市场平稳健康发展，《意见》还是在中央政府房地产政策不变的框架下，是符合调控精神的。

“《意见》出台主要是帮助开发商实现‘去库存化’，现在包括福州在内的某些地方库存压力很大，也就是说资金链压力很大。”王阿忠说，“现在最大的问题是钱。”

政策解读一：银根放开与否取决于银行是否配合

《意见》要求，各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。并要求，各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求。

这条规定要求银行给予信贷支持，的确“看起来很美”。但是，王阿忠认为，王阿忠认为，省住建厅没有与省人民银行、省银监会联合发文，说明银根并没有放开。“银行是垂直管理的，并不一定要听地方政府的话。所以政府发文也只能是软约束，不能硬性要求银行放开银根。”王阿忠说。

“政府不光放开限购，还要求放开信贷，力度之大很罕见。”蔡伟毅说，“但是银行配合与否取决于银行自身的风险控制及对市场的判断。”

政策解读二：有效刺激投资需求

《意见》规定，在全省范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。并规定，个人异地购买商品住房，本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。

“规定真的放开的话，效果会很明显。”蔡伟毅说，“尤其是福州、厦门都是宜居城市，很容易吸引外地的投资客。如果厦门的存量房没有继续增长，那么需求会显著增长。”

《意见》称，对家庭购买首套房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收;面积在90～144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的，给予免征契税;购买多套商品住房的，与被征迁房屋相等面积部分，给予免征契税。

“商品房交易契税税率的调整，对于刺激消费需求很重要。“王阿忠说。

《意见》还给予了购置首套房和“首改房”(购买改善性普通商品住房)的政策优惠。但是，王阿忠认为，这项政策的效果取决于刚需购房的比例在总体市场中的比例。

以价换量，楼市销量或迎上涨行情

《意见》规定，支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。地方政府和公安等有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任，维护社会稳定。

据王阿忠的分析，政策明显体现了政府对开发商的支持。因为目前开发商降价的意愿强烈，但是降价面临着行业内部的阻力及消费者的阻力(即“房闹”)。政策明文表示，房地产企业可以相应作出价格调整，而且并未规定价格调整的幅度，又限制了“房闹”，其实给予了开发商很大的定价自由权。

“可以想见，未来楼市将出现‘以价换量’，即房价会跌，销售量会涨。”王阿忠说。

蔡伟毅认为，2~3个月后，未来楼市可能会迎来一波反弹行情，销售量可能会上涨。但是，以福厦等地目前居于全国前列的房价来看，如果楼市进一步恢复，有可能救市政策就会被叫停。

蔡伟毅说，在市场经济下，政府应该做三件事。首先，房地产市场应该由市场调节，而不是接受政府的行政调控。其次，房地产市场包括商品房交易及住房保障体系的建设，政府可以做的是后者，包括棚户区改造和保障房建设。第三，房地产市场应该不再是全国“一刀切”的调控，要把权限下放到省、市一级地方政府。

“市场经济，不能都靠政府去救市，企业自身的自救能力是很重要的。”王阿忠说。

来源：中国日报福建记者站 (记者 胡美东 彭娟)