限购松绑能否改变楼市价格走势

限购是与非

全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存预测，除个别城市外，预计今年年内限购政策会在多个城市完全退出。他对中国青年报记者表示，现在的政策导向是稳增长，基本上是适度宽松的政策。政府的基本思想是“用市场手段解决楼市问题，而不是用调控手段”。

陈宝存认为，限购政策是“重大堰塞湖政策”。限购政策不但未消灭需求，而且积攒需求。分类调控是已经明确的楼市调控政策，每个地方根据自己的实际情况作出判断。“未来楼市走向取决于信贷政策”，他说，限购与否对楼市的影响并不显著。

董藩也表示，限购松绑的作用有限，“因为一套房子几十万元、上百万元，甚至在北京、上海要几百万元，所以只取消限购，贷款不配合，市场很难有特别明显的回暖。”

杨红旭持同样观点，短期内市场在降温，仅靠一个限购政策的放松，难以使市场发生逆转。“很多城市本来就没有限购，但还是在降温，所以限购并不是影响楼市的最关键的因素。”

限购政策最早出现在2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”目前实施限购政策的城市有40多个。

刘光宇认为，限购政策刚开始实施时，对“不合理住房需求”的杀伤力非常强，很好地起到了抑制房价上涨的作用，房价涨幅应声而降。但是时间一长，“药效”冷却，其弊端也不断被激发出来。像汽车限购一样，有的人本来没有买车打算，但是因为限购所以非常珍惜购车资格，于是全家齐上阵，就是为了碰个彩头也要拼上一把，从而一定程度上刺激了需求。这种需求实际上对真正的刚需是不公平的。

让市场恢复还需具备哪些条件呢？董藩认为，“限贷”要松绑。同时，三四线城市之前放地量太多，若要促进交易，还要宣布紧缩土地供应，以促进当前市场恢复。否则，民众担心房价还会下跌，处在观望状态，交易得不到恢复。

杨红旭表示，影响楼市的因素主要有四：首先是信贷政策，现在的信贷政策较紧，首套房贷折扣非常少，房贷政策偏紧，制约了一些合理需求的释放。第二，经济下行压力较大，导致购房能力下降。第三，去年部分城市房价大涨，导致购房能力降低，大涨之后必然会有一个调整。第四，现在供求关系发生逆转，现在部分城市库存压力非常大，销售周期也很长，需要刺激需求。

供应和需求的变化左右着房价，那么影响房价的供需关系是怎样形成的？日前，长江商学院金融学教授、DBA项目与校友事务副院长陈龙在《财经》杂志上撰文，分析了更深一步的机理。他说：“房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。”

陈龙认为，在1990年～2013年这段时间里，房价更多是被货币而非收入或实际经济增长所驱动，房价的涨幅最主要是一个货币现象。

具体而言，房价涨幅和人均收入、实际GDP、名义GDP、CPI、M0、M1和M2的相关性分别为35%、35%、40%、31%、52%、63%和71%。从这组数据中发现，房价涨幅与经济增长以及收入增长的相关性是最低的，均为35%；与货币涨幅的相关性却是最高的，尤其和广义货币，高达71%；这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。另一个有意思的证据是，房价和当年CPI的关系并不紧密。在过去24年中，当年M2的增长率和次年CPI涨幅的相关性高达63%，即M2的增加先和房价密切相关，然后才传导到CPI，而且CPI的增幅低于房价。

陈龙表示，一个国家的货币政策可以有多个目的，但通胀之锚必须选准；否则貌似通胀温和，实际上催生资产泡沫。由于中国央行独立性有限，也由于CPI涨幅貌似温和，货币政策在很大程度上被经济和汇率政策驱动。其结果是产生了世界最贵的房价之一地区，以及让公众缺乏信心的货币政策。

超发的货币引发了楼市的投资需求，加之地方政府的“谨慎”供地，供不应求的局面让房价降不下来。

然而，虽然一些地方的房地产市场急需资金，但相当一部分人担心，如果贸然改变货币政策，给资金松绑，可能会加剧房地产市场的泡沫，不利于实体经济的健康发展。（记者 杨杰 实习生 胡水清清）