自住房入市 一系列问题待解

自住房入市已经为楼市降温？

从金隅嘉业房地产开发有限公司公布的数据看，将有10多万个家庭被挡在首批自住房的大门之外。这些没有中签的家庭和非优先家庭的住房需求将如何解决？

北京市住建委自住商品房网页的项目公示显示，已经入市的房源共有1.8万套，分布在北京市各城区。其中，恒大·御景湾、金隅·汇景苑等8个自住房项目均已进入联网审核阶段，待拿到预售证，就可以进行摇号。

虽然也是政策中的优先家庭，陈荟宇和男朋友却坐不住了，两人已经计划结婚，但房子问题迟迟未能解决。之前期盼摇号能传来好消息，但随着近几个月楼市的降温，他们决定在等待“恒大·御景湾”项目摇号结果的过程中，也考虑购买二手房。

根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月26日，北京市上半年二手房签约4.35万套，这一成交量为网签记录几年来的最低值，而二手房成交均价也加速下调，6月的成交均价为2.92万元，相比5月均价3.02万元下降了3.3%。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京市上半年二手房的成交量和均价之所以下降，除了信贷政策收紧外，自住房入市也是一个诱因。

“从目前来看，7万套的自住房规划已经对市场产生了影响，购房者也从之前的恐慌性入市转变为恐慌性观望。但自住房如果仅是一时的调控措施，那么今年以后，购房需求就有可能出现向普通商品房回流的情况，从而导致房价进一步上涨。”张大伟告诉中国青年报记者。

中国房地产协会副会长陈国强认为，自住房房源有限使得供求矛盾十分突出，虽然政府在之前的文件中提出今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模，但目前还没有看到具体的规划，自住房在后续的供应规模、监管、退出等问题上仍不明朗。陈国强进一步指出，自住房制度的不完善，不仅仅表现在供应规模上，还包括后续监管和定价机制等问题。

未来售卖的收益比例怎么分配合适

金隅·汇星苑目前已初步完成正选组（1-1882号为正选组家庭、1883-3764号为备选组家庭）家庭的选房工作，经过10天的网签审核后，便可正式签约。

在此之前，尽管未到摇号阶段，但在一些买房者的论坛里，已有网友询问自住房可否出租。

根据北京市住建委去年发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。

文件中对禁售有规定，但对禁租却没有明确说明，这是否意味着将来购房者可以自行出租？

中国青年报记者就该问题向北京市住建委咨询，尚未得到回复。而金隅嘉业表示，合同条款中不会对出租作禁止规定。

陈国强对未来自住房的使用表示担心。他认为，自住房如果不规定禁止出租，就与“自住”的初衷不相符。

记者了解到，由于自住房项目位置分散，集中在北京五环内的房源并不多，大多分布在房山、门头沟、平谷等地。由于位置过于偏远，许多项目存在着交通、学校、医疗等配套设施不完善的问题，极有可能出现购房者出租自住房，再到市区内另觅他处居住的情况。

“如果没有明确规定购房者不能出租，未来二手房的租金价格势必会产生波动。”陈国强告诉中国青年报记者，自住房采取配建的方式可能产生弊端，对此应予以关注。

“自住房项目的建设主要有两种方式，一种是集中建设，另一种是在商品房的地块上配建自住房。因为土地成本需要开发商承担，政府在土地出让的阶段又限定了自住房销售均价。所以采取配建方式，有可能会推高该地块中商品房的售价。”陈国强认为，政府需要转变目前在商品房的地块中配建自住房的方式，采用单一建设或异地配建的方式更为稳妥。

今年4月，住建部确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石成为推进共有产权住房的试点城市。

虽然北京市住建委尚未对共有产权住房作出详细的规定，但从让价30%和增值收益30%上交政府的自住房政策上看，自住房已经具有共有产权属性，其也被业界认为是共有产权住房的一种，在产权分配上，政府的产权比例占三成，个人占七成。

张大伟认为，如果按照共有产权来分配，未来自住房出售时购房者仅把差价的30%上交给政府并不合理，而是应该按照实际售价的30%来上交，否则，政府的实际收益会被压缩，收益与产权是否成正比也值得思索。

“自住房已经开始供应，但相关的规定和条例还较为滞后，一旦自住房完成签约，很难再去约束它。” 张大伟认为，政府应抓紧完善相应的制度，以防日后出现不必要的麻烦，而自住房的管理制度应该本着“让买到的人没有赚、没买到的人也没有亏”的原则去制定。