中介签完“独家”却不带人看房 房主再托其他中介完成交易是否构成违约？

目前，市场上部分房产中介机构为了独享房源信息，通常与房主签订一定期限的“独家委托协议”，承诺对“独家房源”积极推介。而作为对价，房主在独家委托期限内不得再委托他人出售房屋。近日，上海一中法院二审审结了一起在独家委托期限内再通过其他中介卖房的居间合同纠纷案件。法院最终判定，因中介方在“独家期限”内先违反诚信服务义务，房主通过其他中介完成交易的行为不构成违约。

急售房源 签订“独家”

2015年7月29日，家住上海的王先生为了尽快出售其位于松江区的一处房屋，与上海汉宇房地产顾问有限公司签订了一份《房地产独家出售居间协议》。协议约定，汉宇公司独家委托出售该处房产，委托出售总价为950,000元。独家委托期为三个月，从2015年7月30日起至2015年10月30日止。王先生同意在独家委托期内，不会终止该委托，也不会通过第三方或其他中介公司、其他代理人出售该房地产，否则按该协议约定之委托出售总价或实际出售该房地产总价格的1%向汉宇公司支付违约金。且独家委托期限内，未经对方书面同意，任何一方不得提前解除或终止该协议。

再托中介得“赔”违约金

协议签订后，因汉宇公司一直未带人前去看房，王先生便在独家委托期限内，通过其他中介公司与他人签订了《上海市房地产买卖合同》，且于2015年10月29日办理完产权变更登记。知晓此事后，汉宇公司以违反独家居间协议为由，将王先生告上了法庭，并要求其支付违约金9500元。一审法院审理后认为，王先生在独家委托期间，违反协议约定将涉案房屋出售他人，理应承担相应的违约责任，遂判决王先生支付汉宇公司违约金9,500元。

二审法院：居间方先违反诚信服务义务

王先生不服判决，上诉至上海一中法院。庭审中，王先生称签约后，汉宇公司从未带人来看过房屋，也没有做任何实际工作。汉宇公司辩称，其曾经带人看过房，但由于屋内有租客，未看房成功，但未提供相应证据证明其主张。

上海一中法院审理后认为，根据合同法第六十条规定，当事人应该根据诚实信用原则全面履行自己的义务。独家委托模式中，委托人在一定期限内被排除了缔约选择权，中介机构应当以高于非独家委托的标准，更为积极、主动、优质地提供居间服务。本案中，汉宇公司在接受独家委托后未带领客户看房，也没有举证证明其从事了任何积极推介工作，处于完全消极、怠慢的服务状态，已经先违反了其应当承担的诚信服务义务。因此，王某有权抗辩汉宇公司继续排除其委托权选择权的主张。对汉宇公司主张违约金的诉请全部予以驳回。（中国日报上海记者站 周文婷）