房地产怪象：城中村小产权房遍地开花问题丛生

“啥手续都没有！恒大、富力的房子，每平方米起步价就是六七千元，但咱这房子才卖三千多，性价比高啊！”10月28日午后，在太原市太钢三中附近某小产权销售处，工作人员煞有介事地炫耀产品卖点。而在太原市房管局今年5月底公布的第四批集体土地违规销售项目名单，这家楼盘项目，赫然在列。一边是高房价、收入有限人群的巨大购房需求，一边是开发商违法占地违规建设的小产权房大行其道……这几乎成为国内绝大数城市，都在上演的房地产怪现象。具体到太原市，这一情况尤为突出。

不久前，省委书记王儒林在太原市调研后指出：太原“全市小产权房面积高达2700多万平方米，这已经成为太原市累积下来的一道大难题。”

这个“大难题”究竟有多大？2700多万平方米“小产权”房，按2013年的销量，够太原市卖六七年。要知道，太原市2013年商品房销售面积也不过397万平方米。

1　蜗居梦圆位置好价格低地处南中环、建设路交界，毗邻山西大学、太原新南站，出门即可进入中环线……虽然坐享这么多得天独厚的区位优势，但它和普通商品房最大的不同在于，这个楼盘没有身份证明，是名副其实的“无产权房”，也就是老百姓口中的小产权房。

王湘明（化名）清晰地记得，2006年的一天，他没来得及跟媳妇多加解释就出了门。当他赶到排队现场时还不到上午9点，坞城路口和太榆路边停满了各地牌照车辆，购房者排了上百号人。随后的一两个小时内，陆续有浙江牌照及不同口音的购房者赶来排队，购房队伍黑压压一片，没多久就“吞噬”了销售部。

王湘明老家在吕梁，现为这个小区的业主。2000年大学毕业之后留在太原成家、工作。对于王湘明来说，在这个城市有一席容身之处，就意味着在这里扎稳了脚跟。他回忆，起初留下来打拼的那几年，做梦都想有一所属于自己的房子，“不需要春暖花开，不需要面朝汾河，可以遮风挡雨就好。”

那几年里，工作之余，王湘明和妻子游走在太原的大街小巷，从新开盘的楼盘到房产中介手中的二手房源，大大小小看了不下三四十处。但最终现实的问题是，“面积太大的不敢要，太远的不想要，大小距离都合适的，价格却不在承受范围内。”王湘明摇着头感慨，2006年太原市市区商品房均价已经达5000元以上，按照自己每月3500元收入计算，买一套100平米的房子至少需要142个月，也就是10年还多！这其中还不包括装修、置办家电的钱。

2006年4月，王湘明听一位房产经纪的朋友说，城郊要建一大片新房，价格比市区低20%以上，美中不足的是，这些房子没有大红本。王湘明经过实地打探发现，从地理位置上看，位于许坦村界内的这个项目，不仅紧邻当时的太榆路，进出市区方便，距离山西大学、中小学等也较近，王湘明心里盘算，买这里的房子可以连孩子上学远的问题也一并解决。和妻子商议后，夫妻俩决定：“勒紧裤腰带也要把房给买了。”

2　意料之外七年后价格翻倍然而，地处学区、交通还算通达，重点是价格低廉的房源自然成了香饽饽。“如果不是朋友及时通知，这房子根本抢不到！”王湘明暗自庆幸，因为当时不少跟他一样想买房的人，后来跑去售楼部，却被告知已经售罄，“估计肠子都悔青了！”

事实证实了王湘明的先知先觉。这个楼盘在开售没多久就被一抢而空。另一个佐证是，2013年，王湘明和邻居聊天得知，有人买了隔壁单元一套二手房，除去其他税费，每平方米的交易单价已升至7200元，和当时3000多元的均价相比，涨了一倍还多。每提及此，王湘明就觉得那些“勒紧裤腰带”的日子过得值了。

在走访中记者发现，随着太原中环道路的完善，目前南中环片区房价直线飙升。以南中环、坞城路交叉口西侧的光信国信嘉园为例，虽然地理位置相仿，但因其手握大红本，楼盘每平方米均价已达9000元以上。类似的，位于晋阳街的恒大华府，每平方米均价已过万。“便宜”——这几乎是所有购房者选择小产权房的根本原因。采访中记者发现，在小产权房购买者中，与王湘明情况相似者占了绝大多数。对于他们来说，在城市有一隅栖身之处，意味着自此有了站住脚跟、开花结果的根本，而价格低廉的小产权房为他们提供了这样的可能。

和王湘明不同，除了自住，还有一部分人购买小产权房是用作投资以获取收益。今年59岁的王桂香是太原小店区居民，退休以后，在家人支持下，王桂香于2012年购置了位于太原长风东街某小区一处100平方米的小产权房。经过简单的装修，这处两居室的房子每月可以收取到2000元左右的租金。王桂香认为，有这笔固定收入用作养老，能给儿女减轻不少负担。

3　先天缺陷大多都占用村集体用地

“没有了，一套不剩。”10月23日，记者以买房人的身份见到了这个楼盘的一位物业人员。该小区物业设立在小区门庭的二楼，经门卫保安室爬上二楼，穿过一片空地，可以看到一间低矮的阁楼，下台阶进到屋内，就是物业所在地。

听到有人进来，物业内仅有的一位工作人员抬起眼皮瞄了一眼，低头继续着手里的十字绣。攀谈中记者了解到，这家名为隆盛家园物业管理有限公司是经招投标程序取得物业管理资质的，负责小区水电气暖以及物业管理费用的收缴与管理。

当提及房子的产权问题时，这名工作人员坦言，“这个楼盘的房子没有产权，小区所占用的是村集体用地，房子由村委和开发商联合开发。即使现在有人卖，过户也必须经过开发商盖章。”这名工作人员低着头说：“就算有人卖给你，现在也办不了，开发商已经停办过户两个多月了。”

在小区大门外记者看到，由于南中环施工，小区与机动车道之间的路面还没有硬化，进出小区的业主随意将车停靠在这片尘土飞扬的空地上。临街便利店的老板称自己的生意还不错，毕竟这里住着大几百户的人家。“有时候，心里也很担忧。”王湘明挠了挠头告诉记者，就担心将来一旦政府规划调整，自己的房子拆迁补偿恐怕是个大问题。

在最初看房时，销售人员会给购买者诸如“开发商可以搞定相关部门，大红本正在办理中”等各种承诺，很多购买者也认为“这么多的小产权房，总不能说拆都拆了吧！”

4　配套设施拼的是开发商人脉在小区大门正对面，一处私立幼儿园在门前挂着的彩色条幅已经褪色。“别看幼儿园不大，孩子还不少呢，大部分人就图个离家近。”门口的保安说，这里的住户大多是从吕梁、阳泉甚至浙江来的非本地人口，因为房子没有大红本，自然上不了户口，所以他们的孩子和本地孩子入学还是有一定差别。

记者发现，虽然同为小产权房，但不同小区的配套建设却大相径庭。这些所谓“小产权楼盘”，有的水电暖齐全，有的没有纳入集中供热管网，还有的二次打压不足，24小时供水都难以实现，更有甚者，住户数次投诉物业，业主与管理者矛盾突出。

一位多年深谙房地产销售人士指出，“所谓小产权房其实就是没有产权，房屋的建设、审批以及配套，靠的都是开放商的人脉关系。水、电、气、暖等配套方面，谁的关系硬，谁就能拿到地开工，谁家就做得全面一点。”

5　难题待解何去何从成悬念 2013年媒体报道，当时太原市300多个在售新盘中，小产权多达130多个，占比近一半。某房产网站的调查显示，这些名不正、言不顺的“无证”房产，多集中于太原东山地区五龙口附近、西山地区西矿街附近、尖草坪区柴村和中北大学附近、小店区坞城路附近、小店镇附近。

这些原本属于城市边缘的城中村地带，或因城市发展路网扩张而纳入新城区版图，或因借势高校、商务等配套而身价直线上升。

太原市国土局相关人士介绍，按国家法律规定，小产权房本身是违法建筑，不被法律所保护。由于没有产权，所以房源本身并不属于购买者，因此按照国家法律来说，小产权房是可以没收的。考虑到有些小产权房业主也有居住权，所以可能在回收时给予一定的经济补偿。但是小产权房的回收会牵扯大量人群的居住问题，因此单纯的回收可能性不大。

按照目前的统计数据来看，太原市小产权房数量庞大。既然全部回收的可能性微乎其微，那小产权房是否可能会在补办土地出让手续和交纳土地出让金后集体转正？该负责人介绍，这种处理办法难免会助长了小产权房的违规建设行为，小产权房成功转正为商品房项目，其所付出的地价成本往往不到通过正规“招拍挂”程序地价的三分之一。如果小产权房的转正成为合法，那将会助长疯狂乱盖违章建筑的歪风邪气，也会对珍贵的农村土地资源造成极大的破坏，因此小产权房集体转正可能性也不大。同时，补交的主体到底应该是谁？如果是业主的话，按照缴纳时的税费及当前房价核算，那业主相当于在当前市场均价水平下所要缴纳的金额会远远超出购房时的税费比率。

太原市房产纠纷代理律师谭晶晶介绍，把小产权房转为廉租房是近些年来比较流行的一种设想。谭晶晶称，小产权房业主虽然没有产权却有居住权。在众多购买小产权房的人群中，绝大部分是经济实力相对较弱的群体。把小产权房转化为廉租房，继续让购买人在其中居住，原先的购房款冲抵房租，这也是一种解决办法。但同时谭晶晶也坦言，这样做在实际操作中，也可能会伤害到小产权房持有人的利益。

○采访手记

一个怪胎背后藏着多少猫腻？小产权房就是一个怪胎——套用一句经典名言来形容，可以说它一来到世间，从头到脚，每个毛孔都带着问题。

不久前，省委书记王儒林在太原市调研后指出：“这些所谓小产权房，不是通常的在农村集体建设用地和宅基地上建的平房或低层楼，而是高楼大厦群。我们了解到，这其中许多是违规违法建设的，没有经过规划、土地等部门审批，也没有招投标。”

全是问题的小产权房，表面上看，让不少人以较低的价格买到了住房，他们当然会笑。但在小产权房的利益链条上，笑得更开心的则是那些项目所在村的个别村干部和开发商，以及收纳利益输送的政府职能部门的个别监管人员。

哭的群体里，首先是国家财政收入。以太原东山杨家峪附近为例，一位业内人士透露，小产权房和正规商品房相比，在政府各项税费方面，可少缴纳约1200元/平方米。

其次是失地村民。太原市尖草坪区某村村民反映，在该村集体土地上，该村村干部和开发商联合开发住宅小区，当初承诺给被占地村民每人10平方米住房补偿，但房子盖了4年多了，也没兑现。

最终，买房人也难逃其外。专业人士分析，因这类住房是建在集体土地上的，买房人拿不到产权证；因整个过程缺乏监管，一些开发商为赚钱会偷工减料，房屋质量难保证；因为没办理相关合法手续，买卖、遗赠会有一系列麻烦；一旦和政府规划相冲突，被拆除时不会得到拆迁安置补偿。

国家土地法明确规定：任何个人和单位不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇级以下的村和社区组织或个人，顶风进行土地违法买卖，不外乎利字当头。而国土、规划、住建等部门监管缺位，或因为一些见不得光的原因，睁只眼闭只眼，小产权房才能蔓延开来。

显然，小产权房遍地开花，利益驱动下的开发商和庞大的市场需求是主要动力，然而个别村干部和相关政府职能部门存在的为官不为、为官乱为现象，同样难辞其咎。“我出来摆摊儿都有人管，那么多高楼大厦竟然啥手续都不办，就堂而皇之地盖了起来，还卖得火爆！你想想其中藏有多少猫腻？”在采访中，一位在路口摆摊卖饮料的老人的话，可谓一针见血。

○链接

违规项目 2013年7月份以来，太原市房管局在全市范围内开展了多次专项集中整治行动，对在售房地产项目进行了全面排查整顿。根据《太原市人民政府关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》的规定，从2014年2月至今，市房管局共发布七期违规销售名单，其中包含有集体土地违规销售项目34个，分别是：

1、长风万景（万景城）（项目位置：晋祠路与长风街交汇处南3公里，万水物贸城对面）

2、君威·玉泉龙苑（项目位置：新晋祠路与市府南街交叉口西南500米）

3、中环新天地（项目位置：太榆路与南中环交叉口；售楼场所：太榆路与南中环交叉口）

4、西山名筑（项目位置：西铭路开城里街三岔口）

5、锦绣西城（五三综合服务楼）（项目位置：西铭路开城里街三岔口）

6、西山美筑（项目位置：万柏林西铭路小西铭村）

7、北辰尚品（项目位置：恒山路新店丈子头高速口）

8、金桥郡（项目位置：滨河东路金桥东街交叉口东北角）

9、鑫美天地（项目位置：长风西大街与千峰南路交汇处北500米）

10、兰馨花园（项目位置：太原市滨河东路与新兰路交叉口）

11、紫云轩（项目位置：龙城大街和坞城路交汇处）

12、森林湖公馆（项目位置：兴华街西延东社城郊森林公园入口处）

13、加泰利亚花园（项目位置：迎泽长风街紧邻绿地半山国际）

14、幸福BOX（项目位置：小店滨河东路小店出口向南200米）

15、滨河二十一栋（原名滨河二十七栋）。（项目位置：小店区学府街与平阳路交叉口西北角）

16、文源小区（项目位置：827、829公交总站旁）

17、金峰帝景（项目位置：小店长风东街高速路口以南，学府街以北）

18、腾龙雅源（项目位置与售楼场所均在晋源康庄生态园斜对面，滨河西路南延段与纬三路）。

19、金色年华（又名颐和家园）（项目位置：许坦东街部队对面）

20、水木云天（项目位置：小店区汾东教育园区太原大学南100米）

21、化建佳园（项目位置：长风西街与和平南路交叉口往北500米路东；售楼场所：太原市长风西街与千峰南路交叉口往西300米路南）。

22、新升·琦锋苑（项目位置：太榆路边东风汇港4S店南100米处）

23、东方雅居（项目位置：迎泽长风东大街半山国际花园北500米）

24、滨江九里（项目位置：尖草坪区小东流6、10路公交总站往东200米）

25、文化大厦（项目位置：小店通达街和真武路（长治路南延）十字路口东南角）

26、东昇庭苑（项目位置：万柏林西中环与上庄街西南角）

27、兰源古槐（项目位置：滨河东路与新兰路交汇处往东200米）

28、龙凤花园（项目位置：杏花岭区丈子头高速口往东200米）

29、富康苑新居（项目位置：杨家峪高速口西500米）

30、未来城（项目位置：山西大学城西1000米）

31、迎泽世纪城（项目位置：迎泽西大街北侧，西矿街南侧）

32、半山LOFT（项目位置：长风东街）

33、铂仕郡（项目位置：榆次区秋村新区）

34、港丽城（项目位置：武洛街与马练营路交汇处南）

处理案例 1、2010年6月北京“水岸江南”二期32栋房子被推倒，被称为国土资源部“一案一处理”新政的第一大案。

2、2010年7月，海南三亚展开了一场声势浩大的集中打击小产权房等违章建筑的“铁锤行动”。两天拆除16栋、总建筑面积2.6万平方米的小产权房。

3、2010年11月14日，西安市展开最大规模一次针对小产权房的执法活动，取缔了辖区内26家小产权房售楼中心，涉及违规占地面积达820多亩。

4、2012年2月，南京小产权房七彩星城项目，在业主补交部分房款，开发商补交了一个多亿的土地款后顺利转正。

买房时需要看五证房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指：《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》;《商品房销售（预售）许可证》。（本报记者　陈志　胡丽娜）