高端住宅市场成交价连续三季度保持两位数增长，天津北方仓储市场需求强劲

仲量联行2016年第三季度天津房地产市场回顾，三季度高端住宅成交持续高位，到达2,681套，环比下降21.8%，同比下降2.3%。成交继续由本地业主的改善性需求驱动，而非投机者。

办公楼市场

本季度， 两座甲级办公楼，共计17.5万平方米完工入市，将甲级办公楼总存量环比提高29.1%，同比提高40.4%至77.9万平方米。两个完工项目，即现代城和万通中心，体量分别为13.5万平方米和4万平方米，均地处南京路-小白楼分版块，这两个项目的入市对该板块之前已完工项目造成了更大的压力。也使甲级办公楼空置率再创新高，达到51.1%，环比增长9.1个百分点，同比增长也达到6.8个百分比。本季度由于无乙级办公楼入市，使得乙级办公楼市场空置率小幅环比下降0.5个百分点至34.0%。

仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然指出，“新增供应带来的市场高空置率伴随新租需求的不足，导致业主积极下调租金以争取搬迁企业租户。这种局面一旦结束，我们预测管理优秀的单一业主项目将实现高占有率而其他项目则会最终面临租户流失。”

物流市场

物流市场需求持续强劲，本季度净吸纳量达到21.3万平方米，环比增长一倍，同比则增长超过五倍。零售、第三方物流和电子商务是需求的主要推动力，原因是零售商倾向于靠近市中心及高速公路的仓储项目，希望临近城市中的消费者。

本季度唯一新增物流项目—丰树天津武清物流园满租入市，为非保税市场新增3万平方米供应。截至三季度，市场总存量达到330万平方米。非保税市场空置率降至19.0%，环比下降7.5个百分点，同比下降3.5个百分点。

展望未来，两个新仓储项目将于2016年底进入市场，带来10.8万平方米的新增仓储面积。“线上零售的快速发展以及消费品零售额持续两位数的增长，有望推动零售商和电商企业租赁需求的持续强劲，”仲量联行天津董事总经理何迈可评价，“随着武清分市场租赁面积饱和，我们预测北辰和宁河分市场将吸纳外溢需求。”

零售地产

三季度，零售需求放缓，导致录得净吸纳量约3万平方米，环比下降58.3%，同比下降21.8%。购物中心逐渐向体验式转型。

2016年底，三个新购物中心将完工入市，将为市场带来18.5万平方米新增零售面积。我们预测和平大悦城和其他两个购物中心，印象城和SM天津滨海第一城一期有望于第四季度开业，届时将进一步提升核心和非核心零售区域的竞争环境。仲量联行天津零售市场部负责人尹伟静表示，“面临未来需求的压力，新入市项目的成熟期将会更长，包括吸引租户和实现高客流量。在购物中心的培育期，业主们将不会急于提高租金水平。因此，我们预测可比项目的市场租金增长在2016年底将会放缓。”

高端住宅

三季度高端住宅成交持续高位，到达2,681套，环比下降21.8%，同比下降2.3%。成交继续由本地业主的改善性需求驱动，而非投机者。2015年底出台的一系列宽松政策，如下调按揭利率和首付款比例，其影响仍在继续。

仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示，“如今市场投资的选择越来越少，国内金融产品风险大，境外投资政策紧缩，国内持续宽松的抵押政策更是卷起了一场房价上涨的风暴。天津市政府最近出台了一系列新政策，旨在通过限制非本地居民购买住房控制房价上涨。然而，由于这些政策没有针对需求群体 —天津本地居民，直接影响并不显著，并且紧缩性政策对市场的影响也常常会滞后。”（中国日报天津记者站）