福州“双限”令下 很多购房人面临退单

福州刚出台的楼市“限购限贷”(以下称“双限”)新政，让很多购房人猝不及防。那些只交了定金或首付，还没有网签的“双限”客户，买房的计划落空。有的楼盘一夜之间失去了一半客户，购房情绪得到缓解。

昨日记者获悉，有关部门对各中介在10月7日前已挂牌的交易单，允许放宽到10月14日晚9点，经房产交易中心人工审核后生效。但一手房“双限”政策生效时间仍以买卖合同网签时间为准，不设宽限期。

记者走访不少新房二手房交易中途“卡壳”

陈先生前阵子刚下定了仓山一楼盘，定金和20%的首付都交了，贷款在国庆期间也审批通过，原本开发商通知他10月10日网签，没料到10月7日福州突然限购限贷，陈先生非本市户籍，首付比例一下子提高到40%。

“20%首付我们就已经很吃力了，现在要支付多一倍的首付款，实在是没法。”陈先生陷入两难，想继续购买，要再付40多万元，想退房，又担心开发商不退定金。

记者从一家房产代理公司处了解到，目前其代理的几个楼盘，已下定金的客户中，有接近一半在政策出台后都失去了购房资格。

二手房市场也是同样状况。昨日，多家中介公司相关负责人告诉记者，单单国庆期间，整个行业估计就有1000多单的交易没来得及完成网签程序。其中被划入“双限”范围的买卖家现在都担心，交易无法完成。

据了解，在福州，二手房交易网签需要两步，首先中介公司要登录系统申报网签(简称挂牌)，然后相关信息经房屋登记中心人工审核后才算通过。

“目前有大量的二手房交易只完成了挂牌这一步，政策出台前正值国庆假期，还未经人工审核。”福州市房地产中介行业协会会长李特说，还有相当数量的交易是，买方、担保公司甚至中介已经为卖家做完解押，但产权证还没出来，只挂牌还没有网签的，现在手续也卡在半途，颇为头疼。

部门政策二手房设宽限期新房不设宽限期

中原地产福建分公司董事总经理蔡俊说，“双限”政策的出台，确实客观导致不少客户需要退订。从实际上看，因为有的房源需要解押后才能签合同、办贷款，所以没有及时网签，也并非全是客户的原因。原则上，这些客户的钱款可以退还，但也不排除最终会有个别合同纠纷的存在，这需要双方去协商解决。

昨日下午，记者获悉，考虑到实际情况，有关部门对各中介在10月7日前已挂牌的交易单，允许放宽到10月14日晚9点，经房产交易中心人工审核后生效。

但一手房“双限”政策生效时间仍以买卖合同网签时间为准，不设宽限期。

律师说法因“双限”无法履约可以请求解除合同

因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，是否属于不可抗力？

对此，福建创元律师事务所律师蔡思斌认为，这不属于“不可抗力”，但是一般可以认定属于“不可归责于当事人双方的事由”。除另有约定外，一般可以据此请求解除合同。

如果调控前约定以按揭贷款方式付款，但因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般可以限贷为由解除合同退还购房款或定金。

那因为限购依法解除房屋买卖合同的，是否需要赔偿？

蔡思斌说，实践中，法院会适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理对待：对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，法院会依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%。

(记者邱也栩)