戴德梁行解读沈阳房地产市场

7月7日，全球领先的房地产服务营运商DTZ戴德梁行今日于沈阳举行了媒体见面会，就2015年上半年度沈阳住宅市场特点及未来走势、写字楼市场的表现、商业市场现状及未来发展等议题进行了全方位、深层次议题解读，并探索了沈阳房地产市场的发展前景。

成交量连续下跌，土地市场陷入谷底？

据DTZ戴德梁行监测的土地成交数据显示，2015年上半年沈阳市除工业及政府用地外共成交土地62万平方米，成交总量较去年同期下降73%，平均楼面地价约每平方米1,325元，同比下降40%，土拍成交量价大幅下跌，沈阳土地市场陷入谷底。

截至2015年上半年沈阳市成交土地以工业用地为主，工业用地成交总量达219.5万平方米，占总成交量的77%，住宅用地成交量仅占15%，成交量约44万平方米，商业用地成交量为4.3万平方米，占比为2%，商业及住宅混合用地成交量为13.9万平方米，占比为5%。

分区域来看，上半年沈北新区土地成交量最大，约84.2万平方米，占全市土地成交量的30%；和平区、沈河区土地成交量位于最末两位，成交总量分别为2.2万平方米和0.1万平方米。土地成交总额方面，于洪区的成交总额领先各区，达7.12亿元，沈阳经济技术开发区的总额居次，为6.23亿元。

利好楼市政策频出，住宅市场困局能否破解？

营业税五改二、半年内三次降息、公积金首付比例降低等楼市利好政策于2015年上半年频出，货币政策放宽，贷款利率降低，购房成本下降，楼市需求有待激活。

据DTZ戴德梁行沈阳公司数据统计，2015年1月至5月期间，沈阳全市（含市辖县）商品住宅供应量同比下降22%至295万平方米，销售面积同比上升14%至492万平方米，供销比为0.6，呈现去库存的趋势，成交均价继续环比下降1.4%至每平方米6,162元，量价齐跌。

分区域看，截至2015年5月沈阳市内除于洪区的房价环比上涨3.4%外，其余各区房价均呈现环比下降，平均降幅约4.2%，其中苏家屯区环比下降8.6%，降幅最大；住宅均价位居全市首位的沈河区，价格环比下降6.2%，至每平方米9,175元。

受央行降息及营业税五改二等政策的影响，2015年前五个月沈阳二手房市场成交量连续上涨，从购房者用途来看，改善性住房占比较大，达到62%。

据DTZ戴德梁行预测，未来货币政策仍有望继续宽松，地方刺激政策有望进一步实施，随着利好政策影响的深入，市场信心提振，预计下半年住宅销量有望稳步增长，改善性需求占比将继续扩大，房地产市场调整继续，沈阳楼市有望渐渐回暖，与此同时，开发商抓紧机会去库存，房价大幅波动的可能性较小。

供应高峰来临，写字楼市场如何面对？

据DTZ戴德梁行沈阳公司研究部数据显示，2015上半年新地中心1号楼中低区及市府恒隆低区入市，为市场带来12.29万平方米的优质办公空间，至此，沈阳甲级写字楼总存量已达83.16万平方米，市场空置率约为43%，空置面积约36.1万平方米，相较于去年同期上升13.05%，写字楼市场竞争激烈。

2015年上半年间的大量集中供应使得沈阳市租赁型甲级写字楼租金持续下降，截至第二季度，全市甲级写字楼平均租金同比下降9.9%，环比下降3.71%，降至每月每平方米101.8元。目前沈阳优质甲级办公楼的存量较大，尤其是金廊沿线，新项目以大体量集中入市为主，新项目为了快速争取市场份额，多以较低价格入市，同时也对原有的甲级写字楼项目租金造成了较大的冲击。

租户构成方面，沈阳甲级写字楼的租户主要来自金融、电子技术、网络媒体、专业服务等行业，其中以金融类企业的需求最强劲，占比达到48%。

据DTZ戴德梁行统计数据显示，未来市府恒隆中区和新地中心1号中高区预计将会在2015下半年入市，届时甲级写字楼总供应量将进一步推高，达到94.24万平方米，大量的新增供应集中入市，将在短时间内继续推高市场空置率，预计今年下半年空置率短期内将继续升高，以价格竞争为主，租金承受更大压力，预计全市平均租金将继续下降，写字楼租户市场地位进一步强化，寻找优质物业的租户将面临更多选择，在租赁谈判中处于有利地位。

供应体量巨大，商业市场有何妙招？

据DTZ戴德梁行沈阳公司研究部数据显示，近年沈阳商业供应量激增，2015年兴隆一百、萃兮华都、万象汇等项目已经或即将陆续开业，新增商业面积将达到72万平方米，加上存量商业，2015年总商业面积预计将达到861万平方米。国内经济下行压力，加上购物中心持续的扎堆供应导致目前商业地产依然面临较大招商入市困境，部分原本预计在今年开业的项目在大量的商业供应下，或将选择延期入市。

目前沈阳优质商业主要集中于中街商圈，中街商圈商业面积近300万平方米，占比超过全市商业面积的三分之一，太原街商圈趋向没落。业态构成方面，2015年沈阳购物中心零售业态占比较去年继续下降3%至40%，餐饮、娱乐、服务业态比例扩大，另有北一路万达百货、奥体万达百货和阳光百货三家百货闭店，购物中心的业态调整更加注重体验功能。

据DTZ戴德梁行预测，未来商业供应体量依旧巨大，截至2015年末商业供应预计将达到861万平方米，到2016年预计将达到961万平方米，沈阳商业体量破千万方近在咫尺。未来入市项目将更加注重餐饮、娱乐休闲及儿童业态，定位客群倾向于家庭型客群，同时将更加注重购物体验及科技文化氛围的营造，与此同时预计多种业态形式组合的跨界及创新型业态将会逐渐大量出现。