罗湖区近年城市更新加快 现有土地资源如何盘活？

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创新模式灵活机动深挖土地潜力

2006年12月，70余栋旧楼轰然倒下，田贝旧村迎来重建。两年后，5栋近百米的围合式布局高层住宅楼拔地而起。改造完成后，村民居住环境得到提升，田贝村也完成产业升级——依托原有的建材市场，田贝借改造之机扩大营业面积，改造为建材特色产业村。

“摸着石头过河，一面探索一面前进。在这个过程中，罗湖区委区政府给了很大帮助。”田贝村的赖永营介绍，“田贝模式”是由原农村集体经济组织的村民或继受单位依申请将部分非农建设用地转为国有建设用地，政府以协议方式出让，村集体进行自拆自建、自行改造。

罗湖重建局相关负责人谈到，罗湖在针对辖区的实际情况，以多种创新方式助推土地再开发利用，取得了实质性的效果。

根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》等有关规定以及实践，罗湖区针对不同情况，推行了村集体主导的自拆自建的城中村改造模式和政府引导或出资实施的旧工业区综合整治、产业升级改造模式。

此外，在推进城中村改造、旧工业区改造的过程中，罗湖区还实行了差异化的用地政策和准入门槛。据了解，这种“差别化”指差别化供地、差别化地价、差别化管理模式，主要工作思路是“有扶有控、有保有压，以结构性、差别化的土地供给，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置。”

在旧工业区改造中，罗湖区通过采取差异化的产业用地政策，为产业定位为研发、现代物流等市政府鼓励发展产业的旧工业区改造项目提供地价等政策支持，积极鼓励产业转型和产业升级，引导旧工业区提高土地开发强度和利用效率，完善产业及公共配套。

除了在旧工业区改造、城中村改造，罗湖在土地挖潜上的“灵活机动”就发生在居民的生活中。

据了解，罗湖区在更新项目专线规划过程中推行TOD开发模式，以大运量的公共交通为中枢，在公共交通发达的区域（如公交、轨道站点500米圈层范围内）等进行集中式、高强度开发，建设集商业、办公、居住、文化、公共配套等综合发展并适宜步行的城区，有效防止城市无序蔓延，控制土地低效开发。

在这样的开发模式下，罗湖口岸/火车站片区“诞生”了。据了解，在空间和道路资源极其有限的条件下，该片区在规划建设时将罗湖口岸/火车站地区与周边地区统一进行产业和环境改造，并合理整合组织多种交通方式，建设了立体化、多层面的交通换乘枢纽，形成了有序高效接驳的一体化综合空间体。

用极少的土地资源，实现了高峰期超60万人次/日的人流，它集合了火车站、口岸、交通枢纽等多种功能，是深圳最大的人流集散地，也成为深圳通往香港、其他城市的重要“城市交通门户”。