3000元/㎡住南宁凤岭你敢买吗？小产权大忽悠(图)

调查

购房者买到的是

“回迁房”

日前，同样带着对“特价房”的疑惑，记者来到锦钰国际商贸城的售楼部。置业顾问称，之所以有别于商品房的首付、贷款程序，是因为这里所销售的并非商品房，而是村民的“回迁房”。

换句话说，村民有地但没钱，于是请外面的开发商进行开发建设，村民可以按比例取得一些住房，剩余的住房则由开发商对外进行销售。因此，首付和“封顶付”比例是由开发商规定的，五年期的贷款也不是向银行贷，而是向开发商贷。所有的合同，都是买房者与开发商签订的，不涉及任何第三方。

在售楼部，记者看到一份国土、规划部门批准用地和规划许可，显示为“农业三产用地”，而非城镇住宅用地。“这地是开发商从村民那里拿来的，成本低了很多，这也是低房价的原因。”置业顾问说，购买这里的房子，相当于就是这里的村民了，可以享受“回迁房”的待遇。

按规定，商品房销售前，要取得房产管理部门发的《商品房预售许可证》，但对于“预售证”的问题，置业顾问称，该项目不是商品房，因此不存在“预售证”一说，但项目的用地、规划、建设都是经过批准的，不属于违章建筑，购房者可以放心购买。

追问

真的可以办房产证？

刘先生告诉记者，他买房子的主要目的还是为了孩子入户，但项目没有预售证，意味着项目没有在房产管理部门进行备案，将来能否办理房产证都是未知数。不过，置业顾问却打包票：“以后肯定可以办房产证。”

南宁市房管局相关人士表示，就目前的政策，这类未经房产管理部门备案，且未取得《商品房预售许可证》的房子，是肯定无法办理独立房产证的。类似借“农业三产用地”、“商服用地”等名目建起来的住房，若经过国土、规划等部门批准后，可以取得“集体房产证”，但其中个人拥有的住房办不了房产证，所以也无法落户。不过，今后国家的住房政策如何变化，也还是未知数。所以，这类项目在销售时，会使用模棱两可的概念，对外声称“可以办房产证”。

另外，由于此类项目游离于房管部门监管，存在较大的风险，不排除有的开发商收了钱后卷款潜逃，又或者存在“一房多卖”现象，最终承担损失的还是买房者，因此购买此类房子需要更加谨慎。

一图读懂小产权房

小产权房

●在农村集体土地上建设的房屋

●产权证由乡政府或村政府颁发（实际上没有真正产权）

●未缴土地出让金

大产权房

●市场商品房

●产权证由国家房管部门颁发（拥有完全产权）

●开发商已经缴纳过土地出让金，进入二级市场时，无需再次缴纳

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。