北京别墅市场提前入冬 “金九银十”成色不足

普宅市场有所回暖，但豪宅市场却提前“入冬”。

亚豪机构提供的统计数据显示，今年“金九银十”这两个月期间，北京别墅市场共实现成交320套，相比去年同期减少了38%，也创造了历年“金九银十”的成交新低。

而从月度走势来看，10月北京别墅市场共实现成交171套，相比9月增加15%，但是成交面积4.88万平方米，环比却出现2.4%的下滑。别墅市场成交依旧在低位持续徘徊。

上海易居研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，别墅市场降温，体现了购房者置业需求的转变。随着限贷政策的放松，购房者对于改善型物业的购置便捷程度在提高。所以一些别墅，尤其是郊区别墅的市场吸引力反而下滑了。别墅市场提前入冬的背后，反映了目前住房需求处于大调整的状态中，而这也会促使房企在未来的产品定位上做出修正。

别墅量跌价涨

亚豪机构的统计数据显示，从成交价格来看，今年“金九银十”期间北京别墅市场成交均价高达35223元/平方米，这一数据也创造了历史同期新高。从分月数据来看，10月别墅成交均价为32505元/平方米，环比下滑14%。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者，北京别墅成交下滑的原因，主要是限购政策尚未放开，外地需求不能进京。其次是购房者对于别墅的投资比较谨慎，也制约一些购买力。

亚豪机构副总经理高姗分析，由于近两年土地出让规则的微调，即“达到竞价上限后竞建自住房或保障房”，使得别墅用地土地成本居高不下，在刚性成本压力下别墅项目的市场价格水涨船高，中低价位的经济型别墅供给匮乏，高端别墅成为市场主力，结构性原因导致今年来别墅市场的成交量虽然一直不景气，但成交价格却屡创新高。

如果从年度数据看，北京别墅市场的价格涨幅继续攀升。根据克而瑞数据库的数据，北京在2014年前10月的别墅均价为35562元/平方米，对比2013年全年的30027元/平方米的均价，上涨了18.43%。

但是，这样一个涨幅其实在收窄，2013年的北京别墅价格同比涨幅达到了21.62%。

对此，严跃进表示，别墅本身就是一种稀缺品。所以价格上涨符合市场预期。当然，今年市场出现了降温，所以会牵制别墅价格的上涨。对于购房者而言，如果一定要购置别墅物业，那么从价格走势看，还是应该积极入市。因为从北京目前的土地政策看，此类别墅物业未来的供地计划在收缩。

短期内仍处低迷周期

亚豪机构统计数据显示，10月北京别墅仅3个项目入市销售，共新增别墅产品87套，相比9月虽然入市项目个数增加1个，但供应量却减少了5套。至此，2014年“金九银十”期间北京别墅总供应量共计179套，相比去年同期减少了28套，也创造了近4年来同期新低。

高姗认为，造成供应低迷的根本性原因是别墅购房需求的萎靡，另外与近期整体行业形势变化不无相关。9月开始，北京陆续出台数项放松调控的政策，对于房企来说，现阶段的主要任务是冲刺年度销售任务，房企推货的主力必然是瞄准信贷政策的放宽对象，即刚需及首次改善型客群，因此中低端住宅产品推至“一线”成为主打产品，而高端别墅类项目推盘计划则暂时“搁置”。

有分析认为，受到这两个月供应低迷的影响，虽然10月成交数据环比略有上升，但是回暖后劲不足，在没有新的明确指向高端客群的利好政策出台之前，预计短期内别墅市场仍将处于低迷周期。

严跃进表示，在央行限贷政策松绑后，部分群体的二次置业难度在降低，所以一些市区的中高端公寓反而有了更大的市场，而别墅则会冷落。

严跃进认为，如果从目前的市场和政策走向看，未来改善型物业的市场需求会不断释放，但这主要以普通住宅的物业类型为主。所以不排除房企在各物业市场接受程度不同的背景下，积极调整未来的投资策略。