盘活存量房须调整现行政策 22.4%的空置率是如何得出的

空置率如何得来

北京师范大学房地产研究中心主任董藩质疑“空置率22.4%”这一数据的可信度，原因在于目前多数对空置率的调查方法都存在问题。“晚上数灯，灯灭着就是空置房，这样统计来的数据显然不准确。”

而西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁则认为，22.4%数据是有科学依据的。他说，调查从2009年启动，2011年第一次入户调查，2013年进行了第二次入户调查，今年又进行了2次电话回访，按照最新的时点，也就是上个月电话回访情况，算出来这样的空置率。“有2.8万多个样本，去年一年花了2000多万元，动员了全校1600名师生，这是一个浩大的工程。”

“在全国2500多个县（区）里面，按照人均GDP分成10组，每组随机抽取8个县。每个县随机抽取4个社区（居委会、村委会）。然后我们派人到这些居委会、村委会汇总信息，绘制一个抽样框，把每一套房子都绘在地图上，给每个房子编码，输入计算机系统，最后随机抽取20到50户。”甘犁告诉记者。

甘犁表示，北京的样本数量在1500户左右，“我们把北京的社区、居委会、村委会排序，随机抽中30个，然后每个村委会居委会再抽中50户，入户调查，其中涵盖了不同层次的小区。”

谈到调查样本问题，中国政法大学社会学院副教授毕向阳认为，“全国范围的调查，样本一般五六千就可以了”。在他看来，采取普查的话，民间团体做不到，其次，样本量大小不是关键，关键是样本是不是随机抽取的。

在他看来22.4%的数据是比较准确的。毕向阳说，“涉及资产，样本可能会有偏差，特别富的人，根据我们以前的经验，不会真实反映房产情况，所以，现实中空置率可能更严重。”

22.4%的数据引起争议的另一个原因在于，学界尚未对空置房的标准给出一个统一的定义。按照甘犁的理解，空置房指的是两类情况，一类是因一套房家庭外出务工等原因而无人居住的住房；一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。

“分子是全国空置住房，也是我们自己调查出来的数据，分母是全国的城镇住房，这方面是根据国家公布的数据。”甘犁认为，是有多套房的人拉高了住房空置率的数值，“入户调查中，尽管没有发现房叔房姐，但也遇到了一个家庭拥有14套房的情况。”

将“居民手中空着的房子”当分子的做法，董藩并不认同，他提出居民手中不住的空置房不应算进住房空置率里，因为已经不属于生产经营领域，属于消费环节，如同一个人买了很多衣服但大多不穿，不能再将这些衣服视为服装厂的库存。“空置房这个概念完全是对开发企业而言的，指的是开发商竣工验收没有卖出去或者租出去的房子。”

他说，“一线城市拥有两、三套房子的家庭很常见，有的需要把老人接过来住，有的是给孩子结婚用的，有的是刚装修完晾着的。”