房东违约致买家购房交易搁浅 执行法官协调三方助买家圆梦

可怜天下父母心。为了给儿子创造一个良好的教育环境，家住郊区的徐先生本想为儿子在市区买套学区房，未想卖家在拿到首付款后，却将本应用于办理该套房屋抵押注销手续的钱款挥霍一空。看着周边房价蹭蹭飞涨，迟迟未能办理房产交易、拿房入住的徐先生选择了向上海市虹口区法院求助。最终，在虹口区法院执行法官的主持调解下，徐先生、卖家与抵押权人三方顺利达成了和解，徐先生也在不久之后成功入住了新房。 

看上学区房支付首付款欲除抵押

家住本市郊区的徐先生中年得子，对儿子格外宝贝的他，早早便张罗着购买一套毗邻学校的市区房屋。经数番奔波与反复比较，徐先生最终看中了一套位于虹口区的房屋。

在与卖家沟通中，徐先生发现该套房屋上设有220万余元的抵押。优质的房源条件让徐先生十分心动，尽管存在风险，经过一番思量之后，徐先生最终还是下定决心与房屋的主人孙先生签订了房屋买卖合同，双方约定房屋总房价为340万元。双方还约定，若合同最终未能履行，违约方应按照总价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，徐先生向孙先生先行支付了首期房款220万元。为保险起见，徐先生指定该笔房款是由孙先生用于涤除房屋上的抵押权。

一切准备妥当，徐先生满心欢喜地筹备着搬家入住。然而事与愿违，临近交房时，尚沉浸在喜悦之中的徐先生却突然被告知需延期一个月。虽然内心存有疑虑，但是在卖家孙先生反复表态愿意将总房价降低10万元作为补偿的情况下，徐先生也就表示了认可。

拿钱不办事被诉要求还钱并赔偿 

本以为是吃下了定心丸，然而接下来的发生事情却使情况急转直下。在与孙先生之后的多次联系中，徐先生发现对方的手机一直处于关机状态，上门寻找也总因家中无人而无功而返，难得打通一次电话却又被告知交房日期需再推迟三个月。徐先生越想越不对劲，于是他决定暗暗调查，结果发现房产交易中心出示的材料显示该房屋上仍有抵押权，这也就意味着自己先前交付的首期房款根本就没用于办理抵押注销手续。徐先生怒不可遏，经多方打探，总算堵到了孙先生，孙先生虽自认违约，却也两手一摊，表示无钱还款。

一而再再而三被触及底线，愤怒的徐先生向虹口区法院提起诉讼，要求解除双方的房产买卖合同，孙先生归还首期房款并支付违约金共计288万元。虹口区法院经审理，判决支持了徐先生的请求。判决生效后，徐先生始终未等到孙先生主动履行义务，于是他再次来到虹口区法院申请了强制执行。

在执行阶段，经对孙先生名下财产进行调查，执行法官发现，孙先生除该套房产外并无其他可供执行的财产。对此，执行法官转而对孙先生近一年来的行踪进行了调查，发现孙先生在某一阶段，曾频繁地往来澳门。因孙先生一直拖延履行合同，执行法官在约谈孙先生的过程中，要求其对220万元房款去向及近阶段行踪进行解释，但孙先生始终拒绝回答。对此，综合上述调查情况，执行法官也大致分析出了徐先生先前交付的首期房款去向。因为无法查询到其他财产，执行法官便查封了孙先生的房屋，准备启动房屋评估、拍卖程序。

约三方和谈　执行法官巧解连环套

此时距徐先生最初开始筹备购房已一年有余，面对一天一变样的上海房价，徐先生是看在眼里急在心里。同时，徐先生心里也明白，房屋一旦被拍卖，除去之前的抵押债权和利息，自己最终能拿到手的钱款所剩无多，指望着这笔钱再去买到像这样的优质学区房几乎没有可能。于是，坐立不安的徐先生主动找到了执行法官，他表示愿意再拿出一部分钱帮助涤除抵押债权，希望法院能够帮助做工作，圆自己的“买房梦”，同时在后续执行过程中，也希望法院一旦发现孙先生相关财产线索后，能够继续执行下去。

了解徐先生的遭遇后，执行法官很是同情。对于案件本身而言，将拍卖房屋所得款项除去抵押债权剩余部分支付给徐先生就可以了结本案，但对于徐先生而言，却很难承受因时间拖延导致再次购房成本的上升，或许约谈三方是个破题的好办法。于是，执行法官将徐先生的想法告知了孙先生，深感愧疚的孙先生对此表示了认同。眼见方案进展已初见眉目，执行法官趁热打铁，拨通了抵押权人的电话，经过一番解释，抵押权人同意与徐先生、孙先生一起来院协商此事。

忧心忡忡的徐先生一碰头就向抵押权人述说了自己的不幸，言语间充满了无奈与迷茫，作为受害一方，他希望与抵押权人商量归还抵押债权的数目和日期。听了徐先生的讲述与执行法官对执行方案的解释，抵押权人也了解了个中情况。鉴于徐先生的不幸遭遇，抵押权人表示愿意作出让步，放弃债权的利息部分。在旁的孙先生则当场作出承诺，事后愿意积极配合徐先生对房屋进行过户。最终，在执行法官的主持下，三方达成了和解协议，就具体需要履行的金额和时间做出了详细的约定。历经折腾的徐先生也在不久之后，成功入住了梦寐以求的新房。

（二）法官说案

虹口区法院执行法官分析，本案的成功执结是通过协调申请执行人、被执行人和抵押权人，最终促成三方达成执行和解协议。在执行中，当被执行人名下财产不足以完全履行义务时，当事人在不违背法律禁止性规定的前提下，可以对如何履行生效法律文书确定的义务进行自愿协商，如对履行期限进行宽延，或当事人之间达成以物抵债等方式来改变履行方式。当事人如果自行达成和解，通常需要签订书面协议，如没有书面协议，执行法官会将和解协议的内容记入笔录，并由各方签名或者盖章。协议签订后，一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，对方当事人可以向法院申请，恢复对原生效法律文书的执行，但和解协议已经履行的部分将会被扣除。需提醒的是，和解协议一旦履行完毕，法院将不再恢复执行。