西安房价调查：有的“明升”有的“暗降”

楼市频吹“新风”，为趋冷的市场带来了一丝暖意。虽然市场分化、供需关系转变影响着楼市的进一步回暖，但华商报记者采访发现，一些销售较好的楼盘房价略有上升，甚至有开发商内部发文通知调价；而急着走量的则选择降价促销。

明涨

开发商发通知“全面上调”房价

中国指数研究院日前发布的数据显示，5月全国100个城市住宅均价环比由跌转涨，十大城市住宅均价环比也小幅上涨。那么，西安房价到底有何变化？

“我们楼盘的均价比较稳定。虽然与前段时间相比，在售房源单价有所提高，但总体变化不大。”6月3日下午，在西安万科城售楼部，一位置业顾问称，今年年初以来，楼盘销售均价一直稳定在8200-8500元/平方米，不过这段时间每平方米涨了大概200元左右。

“现在的调整是小范围内的，而且是针对具体户型。后期新推房源肯定会再次提价。”该置业顾问说。“与上月底相比，平均每平方米上涨了50—100元。”6月5日，华商报记者从世茂都售楼部了解到，该项目最近对售价进行了微调。一名置业顾问介绍说，由于西安楼市整体库存量较大，暂时还不具备大幅调价的条件，不过各项目会根据自身销售情况进行微调，“我们此前的楼王项目就统一涨了1个点，换算下来大概是70元左右”。

近日，微信朋友圈风传高新四路附近某楼盘的开发商要求涨价的通知文件图片。华商报记者看到，该照片显示通知发于今年5月28日，内容称：经公司决议，对某楼盘在售高层房源价格全面上调，其中所有100平方米以下高层产品上调30000元/套；100平方米以上高层房源上调50000元/套。但华商报记者随后从该楼盘了解到，开发商之后又宣布，因各种原因，对在售房源的销售价格不做调整，仍按目前价格销售。

暗降

特价房每平方米最多便宜近千元

有人明着涨价，也有人暗地里降价。

6月5日下午，在丰庆路上的御溪望城，华商报记者注意到售楼部并无其他看房者。“你在去年肯定拿不到这个价。”一位置业顾问介绍说，90平方米的户型，售价为7000多元，但属于特价房，且都是西北朝向。

6月6日，华商报记者从海伦春天了解到，该项目有一套104平方米的顶层特价房，一口价4906元/平方米，相比5700元/平方米的在售均价便宜近千元；新兴新庆坊的在售均价在8500元/平方米左右，参与清盘的特价现房则只需要6818元/平方米起；而在纺织城某楼盘，甚至还有“3”字头的特价房。“特价房源可能就几套，在位置、楼层和朝向上的选择也不多。”有置业顾问介绍，推特价房说白了就是为了吸引眼球，“很多客户实地看过，还是愿意多掏钱选非特价的房子”。

[摘要]有置业顾问介绍，推特价房说白了就是为了吸引眼球，“很多客户实地看过，还是愿意多掏钱选非特价的房子”。

下调新推房源售价则是另一种暗降方法。浐河东路一楼盘新推出的高层房源最低价4500元/平方米，比之前同类产品便宜了近500元。有新品排号中的中铁琉森水岸、雅居乐铂琅峯、哈佛印象、中建开元城等，也均有力度不同的交抵优惠，最大额度达到交5万抵10万。

“降价的主要是特价房。”陕西恒天置业营销总监梁刚表示，在市场预期开始向好的背景下，全面降价的楼盘现阶段不存在。但为了促销需要，有些项目通过特价房、调低开盘价格等来实现暗降。

城南一知名房企的营销负责人表示，几乎所有的在售楼盘都有不同内容的优惠活动，只不过新兴区域如浐灞、西咸等地处在发展期，竞品集中，楼盘促销走量的意愿更为迫切。推特价房、调低开盘价格的暗降现象也就更多。而成熟地段的楼盘，则多针对滞销或需要清盘的产品进行促销。

业内观点

“量升价稳”仍是西安楼市主要特征

如何看待西安房价有升有降？

中华房屋土地开发有限公司营销总监冯越认为，价格如何变动还得分区域、分楼盘来看。距离市中心更近的项目议价能力较强，但远郊项目面临价格下行的压力比较大。客观来说，促销走量仍然是当前市场的“主旋律”，这也是为什么不少楼盘通过特价房、更大点位的折扣等方式来压低报价。浐灞一家大型楼盘的副总经理称，房价和市场成交量密切相关。4月下旬到5月1日前后，来访量和最终成交都有所上升，有些楼盘便顺势上调价格。5月中旬以后，天气转热，售楼部的人气和销售都受到影响，房价自然只能“按兵不动”或者加大优惠促销。

独立地产评论人李连源认为，目前去库存依然是首要问题。虽然个别开发商试探性涨价，但“稳”仍将是楼市的主要特征。不过，由于品牌开发商的自身优势，以及差异化产品入市，房价自然也会出现分化。表现在市场上，未来将不可避免地出现“同质化的降、差异化的涨”。

知名地产评论人士朱林称，除了供需关系外，房价还与品牌、地段有关。虽然目前西安楼市不具备涨价的空间，但一些品牌开发商、一些好的户型也会根据自身口碑、价值传播度适时对房价作出微调，这也符合市场规律，毕竟消费者在购物时还是有“跟从”心理的。而恰当的调整，也有助于楼市进一步回暖。

市场动态

一线城市全面放宽公积金

继北京、上海、深圳后，6月8日广州也正式调整了住房公积金个人住房贷款政策。至此，在去年对公积金政策微调后，一线城市已进一步集体松绑了公积金贷款的使用。

实际上，一线城市近期楼市的表现可谓相当抢眼。5月份，北京纯商品住宅成交量超过5000套，创年内新高；上海和深圳的住宅成交量则同比大增约150%；广州亦有近三成的增幅。前5个月，一线城市共签约17.11万套，同比上涨41%。

同时，5月份一线城市房价的涨幅也尤为明显。其中深圳、上海房价分别环比上涨2.68%和2.32%，领跑全国。北京、广州也分别上涨了0.18%和0.15%。业内人士指出，二季度以来一线城市公积金贷款政策的放松与去年年末那轮有所不同，此前主要是对刚需住宅市场形成支撑，而此轮政策不仅刺激了刚需市场，对改善型市场也做了较大程度的支持，有利于整个市场成交量的释放。

中原地产首席分析师张大伟称，楼市红五月已经过去，六月份各地市场从目前看仍将延续了火热状态，特别是一线城市，随着公积金等政策的调整，市场有望继续升温。证日