楼市新政满月江苏楼市微妙分化 未脱离高库存特征

一位房产销售员正在等待购房者前来咨询。　新华社发

楼市“330新政”落地已一月有余，一线城市楼市回暖信息纷纷传来之际，本报记者分头触摸省内各地楼市温度，总体来看，二三四五线城市出现微妙分化，但仍未脱离高库存特征，房价表现明显谨慎。

“二线”暖风吹拂

4月30日深夜10点，南京市民林东急匆匆赶到河西南部改善盘“正荣润峯”，敲定购买一套175平方米的房子，谈定总价440万元。楼盘销售负责人唐晓说，“330新政”落地后，来电、来访者明显增多，公司最近成交趋旺，半年指标已过七成。

每逢新政出台，南京市场反应总是来得快。作为二线代表城市，这里吸纳旺盛刚需，其中不少来自苏中、苏北及邻近安徽，尽管投资需求在多轮调控后已少见，但二套房贷首付降至四成、营业税五改二等新政利好，还是燃起改善兼买房保值群体的购买热情，林东就是先卖掉老家淮安的旧房再到南京购房。

4月，南京新房认购7500余套、成交超6000套，比3月分别上涨7%和17%。“五一”小长假期间，当地新房认购量达1183套，更是创下近8年新高，有楼盘销售过亿元。

政策刺激、市场信心回升，在经济发达的苏州，居民购买力强，加之大量外来人口需求释放，楼市同样暖风吹拂。

营业税“五改二”，拉动二手房成交上扬。新政实施后，苏州相城区二手房交易量达410套，比去年同期猛增四成多。由于两年以上房源免征营业税，缴纳税款同比则下降四成多，共免除营业税441万元。

我爱我家苏州公司4月成交二手房396套，比3月增加七成。公司总经理赵卓亮说，二手房成交多，经纪人薪水大大提高，有的甚至翻番。二手房行情转好，也让一部分有改善需求的本地房主，卖旧房筹资买新房。CRIC克而瑞苏州机构统计显示，4月苏州商品房成交套数和面积分别为6542套、79万平方米，同比、环比均明显上涨，改善房源成交增多。

“三线”加速去库存

除南京、苏州这两个二线城市，江苏其他11个省辖市可归入三线城市。作为三线城市代表，新政落地前，无锡库存商品房可售周期超过两年。不过，在新增供应量减少、成交行情逐步走高、政策利好催化下，无锡楼市正步入去库存通道。

据无锡市商品房备案系统统计，4月无锡成交商品房58.7万平方米，比3月增长22.5%。4月27日至5月3日，无锡市区商品房备案成交1214套，创下新政落地以来单周成交量新高。无锡二手房亦现交易高峰。“4月上旬以来，有时连上厕所时间都没有，排队办手续的人实在太多。”锡山地税局负责营业税征收的戴新峰说。4月无锡市区二手房成交2820套，环比3月增长49.68%，其中八成为享受营业税“五改二”的二手房，共减免营业税近8500万元。

截至4月30日，南通市区(不含通州区)商品房共备案成交1885套，比3月增长10.30%，同比增长51.53%；“五一”期间，这里普通商品房成交面积2.46万平方米，同比增长近五成。当地多家楼盘销售负责人表示，新政出台后来访客户量有增长，但未现井喷。中南世纪花城策划经理李泽慧说，对南通这样的三线城市来说，市场反应不如一二线城市敏感。

徐州4月日均成交商品房227套，比3月增长13.5%。徐州世茂东都华府中南楼处销售顾问杜娟说，新政出台后，每天来访客户有20组左右，是年初的3倍。徐州市住房公积金管理中心贷款处处长王斐说，4月当地投放贷款3.15亿元，环比3月增加17.85%。

徐房置换房地产公司总经理孟庆立说，徐州经济不算发达，购房以刚需为主，投资炒房“几乎可以忽略”。值得一提的是，作为区域性中心城市，徐州吸纳不少鲁豫皖周边地区购房需求。来自安徽萧县的马玲在徐州工作多年，一直租房住，最近拿出积蓄，再用上商贷，在徐州买了套118平方米的房子。徐州东区一家楼盘销售主管阮熙介绍，其客户中两成是外地人。

“四五线”有冷有热

二三线城市楼市回暖，而被视为“四五线”的县级城市，情况又如何？

苏州县域经济发达，县级市楼市表现在全省同级城市中很突出，尤其是外来人口众多的昆山。4月，昆山成交新房4228套，比3月增长27%，比去年同期增长21%。而据中国指数研究院百城房价指数，4月昆山住宅均价9067元/平方米，比3月上涨0.08%。紧邻上海的花桥板块新房成交量，在昆山楼市成交中占大头。花桥房价多为8000多元/平方米，而相邻上海嘉定区房价在1.5万-2.2万元/平方米，部分购房需求流向花桥。

宜兴楼市成交同样火。4月，宜兴新房成交863套，成交面积14.73万平方米，比去年同期分别增长96%和145%。当月，宜兴二手房成交742套，成交面积为8.34万平方米，比去年同期分别增长89%和90%。

而在苏中、苏北，因人口外溢明显，经济欠发达，部分县级城市楼市依旧低迷，开发商还是苦叹卖房难。徐州部分县城楼市，4月每日“零成交”是常态。5月5日，徐州所辖7个县、市、区里，只有丰县、邳州成交66套，仅占全市成交量的18%，多个地区成交数为“零”。

一城之内涨跌不一

“新政将促使房价稳定增长，但不会出现爆发性增长。房价最终由供求关系决定，受制于高库存压力，房价难现大幅反弹。”无锡房地产协会副会长沈洵说。目前，无锡一些区位好、配套好的楼盘价格小幅上涨，但大多数楼盘通过特价房方式走量。

南通楼盘房价大多不涨反降。新政落地后，南通市区有14家楼盘发生价格变动，其中3盘上涨、11盘下跌，主城区高端楼盘万豪华府，3月均价13500元/平方米，4月降至10838元/平方米。百城房价显示，4月南通房价环比下跌0.60%，跌幅居省内第5名。而今年南通房价已是“四连跌”。南通市房地产业协会会长高冲平称，去年南通住宅库存积压严重，当前供大于求的基本面仍然未改。“相比一二线城市，南通楼市需求量相对有限，开发商眼下以价换量，毕竟，完成销售指标更重要。”

今年3月，徐州房价曾在“十连跌”后有所上涨，但4月却未延续涨势，当月房价环比下降0.31%，为5799元/平方米，同比下跌412元/平方米。孟庆立分析，开发商借势新政去库存是必然。目前，徐州三环以外地区商品房库存压力大，价格维持在6000元/平方米上下，比市区低2000元。

当前苏州房价环比微涨，但具体来看，房源相对稀缺的工业园区房价明显上升，涨幅列各区之首。鸿城行房产经纪人汤书洋称，几乎没有不涨的楼盘，只是涨多涨少而已。在库存量较大的相城区，部分楼盘则以价换量。

南京与苏州相似。尽管百城房价统计4月南京房价上涨0.59%，但细观城市内部，供应量较大的江宁、江北、麒麟等区域，房价上涨乏力，而配套相对成熟且供应量少的河西中部区域，房价已站上3万元/平方米高地。

本报记者孟旭浦敏琦

王岩付奇汪晓霞