烟台乌龙征地案：土地被开发 主人被遗忘？

买卖买卖，做买卖，买主首先要弄明白卖方是谁，然后才能做交易。如果连卖方都没弄明白，那么你又怎么买呢？近期，在山东烟台就发生了这么一起土地买卖纠纷案。莱山区于2012年11月征收一片土地开发房地产，结果，征收的竟然不是主人的土地。作为一级政府，要弄清辖区内哪一块地的主人是谁，应该很简单，但是，当地政府怎么就发生这么一起“乌龙征地案”呢？

愿景：打造地方高科技中间实验基地

烟台高新区思可达中试基地有限公司（以下简称基地公司），是一家以高新科研项目在定型和投产之前的中间实验企业，是烟台市政府的招商引资项目，依据（[1992]烟规地字176号）和（烟计字[1992]第268号）文，1992年在烟台市高新区（现莱山区）投资建设。该项目规划利用土地128亩，1993年4月18日经烟台市土地局批准（烟土地[1993]4号）有偿征得国家出让土地29409.20平方米（约44.11亩），1993年9月15日，依据（烟芝计基字[1993]第251号）文，工程分为第一期和第二期。位于烟台市莱山区东方大街222号。

1994年10月，基地公司与香港胜达集团股份有限公司合资成立烟台思可达高新技术中试有限公司（以下简称中试公司），合作开发一期工程。1995年，该项目获得开工许可，1996年12月26日科研办公大楼等一期工程峻工。

“我们这个科研大楼是和烟台新的市政府同年建成的，但是，我们的试验大楼要比市政府坚固多了，而且和一般的工业和民用建筑完全不同，因为做科研用嘛。民用建筑每平方承受载荷是400-600公斤，但是我们可不一样，每平方受力2560公斤，是民用的4倍。你要知道，不要说水泥标号了，光钢筋我们就要多用很多。”中试公司诉讼代表李先生告诉记者。

随后，基地公司开始联合大型机构引入高新技术开发项目，向烟台市高新区（同年改为烟台市莱山区）申报基地的二期续建工程。2001年7月30日，烟台市国土资源局为烟台高新区思可达中试基地有限公司颁发了国有土地使用证，编号为（烟莱国用[2001]字第2209号）。2009年11月，烟台高新区思可达中试基地有限公司按工商部门要求变更为烟台市莱山区思可达中试基地有限公司（以下仍简称基地公司）。

“我们是先后申报了20多次，要求开工建设二期项目，但是，地方规划部门要么说规划在调整中，你们再等等，要么就说我们的报告不合格，不符合当地发展，或者是项目设计深度不够，感觉有一万个理由在等着，反正就是拖延不给批复，结果给我们带来了很大的麻烦，二期工程都打好了桩基，也建好了辅助设施，没办法，只能停工，而且这里面有些项目已经批复立项了，也得停工。”采访中，基地公司的诉讼代表欧先生告诉记者。

欧先生认为，烟台市莱山区的规划部门以种种理由不予批准规划，让他们很是费解。

鉴于二期工程迟迟不能开工，基地公司与中试公司是归属于不同权利人和法人主体，只能各管各。造成基地公司项目经营困难，主要人员只能到“北上广深”打拼和招商。部分留守人员在二期工地上的临时生产铺助用房内进行产品实验与生产自救。

而已经建好的一期工程是既不能满足使用又不能闲置，中试公司也没办法，只得将一期工程所建房屋对外分割出租。

事发：科研用地 突遭“旧城改造”开发房地产

采访中，李先生告诉记者，时间一直拖到了2012年，就在离他们1994年征地18个年头的时候，莱山区的一个征地文件，让他们明白了规划部门迟迟不予批复规划的原因。

2012年11月6日，烟台市莱山区人民政府以“劳动技校区片旧城区改建项目”为名，将包括基地和中试公司在内的烟台市观海路以东、清泉路以西、银海路以北、烟大路以南的地块列入了征收范围，征地开发房地产。

2012年12月13日，烟台市莱山区人民政府又以（烟莱政征补[2012]1号）文件的形式专门给中试公司下达了一份莱山区人民政府房屋征收补偿决定。

该文件载明：经多数被征收人选定的房地产价格评估机构为烟台市光大房地产评估有限公司；征收中试公司名下的科研办公用房屋5930.58平方米；该房屋占用国有土地使用权为科研用地29409.2平方米。经评估，补偿价格为：房屋及其附属设施价值合计为61850678元，剩余土地补偿11454476元，合计总数为64815968元。

“这里有几个问题，第一，我们不属于旧城区，和市政府一起新建的大楼，刚刚18年，二期还在等待建设，各种设施良好，合法建筑，怎么就成了旧城区了？第二，即便要征收拆迁，那你要先给我打个招呼，征得我同意，莱山区违反了《山东省城乡规划条例》；第三，我们是国有有偿出让的科研用地，科研用地怎么就变成商业开发了呢？第四，我们是一块独宗地，与其他主体截然隔离，不搭界；第五，征收我们的房屋，我们没有参与选择评估公司，那么这个评估公司是谁找来的，评估我的房子，我怎么能不知道？”中试公司李先生说。