共有产权房须厘清政府与市场关系

住房城乡建设部总经济师冯俊4日表示,共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进,作为政策性住房的一种新形式,有人期望,有人观望。

所谓的共有产权房,就是地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时,保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。通俗点说,就是与政府合伙买房,保障户来住房。

理论上讲,这样的设计通过“绑架”政府的投入,共同占有比例,形成共同的利益,真正将政府绑在了民生的板凳上。但是,之于实践,政府的关键是如何来承担共有产权的比例?从保障的要义来讲,需要政府真金白银的投入。如果一个城市当前房屋的均价是10000元每平方米,共有产权房均面积为70平米,政府担负的比例40%,意味着每套将投入为28万元。如果城市共有产权投入的量达到一定比例,对于城市的公共财力来说是一笔不小的开支,如果作为一项长期的政策,更将是政府的负担。

在操作层面上,一方面政府很有可能会参与到直接开发中来,通过土地、政策等要素,弥补财力的不足和降低交易性成本；另一方面政府因占有共同产权的比例,客观上是最大的“投资商”,会维护价格的张力,也有可能通过土地等政策影响到房地产市场。尽管共有产权的共同利益取向,使得拥有的居民受益,而政府可能会取得更大的利益,但是可能造成楼市的长期高价,于其他群体不利。

显然,共有产权房在取信于低收入群体的同时,如何取信于市场也是一个不容回避的问题,即如何厘清政府与市场的关系?应该来说,受利益的裹挟,的确有难度。如果让政府严格遵守与市场的界线,拿出真金白银向开发商购买的话,成本的负担注定了共有产权房会成为保障的鸡肋；相反,如果要承担起大面积保障的功能,只会在成本上做文章,政府参与开发或许不会避免。那么,政府可能会成为最大的房地产商。正可谓试点的纠结,纠结的试点。

其实,问题又回到了保障的症结,政府需要解决的是更广泛低收入群体有房可住的问题,而不是买得起房的问题,即政府基础性保障住房在城市中应当占到人口的相当比例,既起到公共保障作用,也起到抑制楼市价格的作用。（房清江）