人民币贬值成楼市负担：还不是刺破泡沫最后一针

RET睿意德高级董事王玉珂： 贬值难阻房企海外融资步伐

RET睿意德高级董事王玉珂日前在接受中国证券报记者专访时表示，受外资回流的影响，国内房屋等人民币计价资产可能会有所贬值。部分房企的海外融资成本也会有所提高，但由于成本较低，除非国内的金融政策有较大调整，否则人民币贬值不会影响到房企海外融资的步伐。

外资有回流冲动

中国证券报：万科等房企借道进入香港资本市场，意在谋求海外融资。与国内的融资渠道相比，海外融资的优势体现在哪些方面？

王玉珂：主要的优势在成本。对于资质相对较好的房地产企业来说，海外融资的平均成本在3%-5%的水平，个别企业的成本更低，甚至达到2%。相比之下，从国内银行获得贷款，成本通常要在基准贷款利率上有一定上浮，成本明显高出海外融资。如果通过比较流行的信托方式获得贷款，最低成本也要12%。打个比方，为什么很多港资企业敢于囤地多年而不开发？主要原因就是它的资金成本低。

中国证券报：外资主要是以什么形式进入国内楼市？其更青睐哪些物业类型？对区域有何选择？

王玉珂：外资投入国内楼市主要分两类。一是开发类，以房地产开发资金的形式进入。就像早期进入的新昌、凯德，以及一些港资开发商，如恒隆、新鸿基等等。二是基金类，以房地产基金的形式进入国内，如华平、摩根斯坦利等股权投资基金。

从物业类型上看，外资更加青睐商业地产项目，尤其是具有保值功能的核心地段商业。从区域选择上看，主要集中在一线城市和东部省会城市，成都、重庆等西部城市也有外资的身影。

中国证券报：当前外资在国内楼市的规模比较大，如果人民币持续贬值，会不会造成资金的回流？

王玉珂：若人民币持续贬值，外资对国内楼市的兴趣肯定会减弱，资本倾向于回流。整体而言，会造成人民币资产的贬值，包括房地产、股市。

从房企海外融资的角度来说，人民币贬值会造成融资成本提高、融资难度加大。但海外融资的比例是否减少，主要还将取决于国内的金融政策。如果国内融资的难度大，房企仍然会倾向于海外融资，毕竟成本仍然相对较低。