况杰：胸罩和房地产谁更暴利？

据经济之声《天下公司》报道，“名家专栏”之《杰说公司》，财经评论员况杰为您评说：胸罩和房地产谁更暴利？

况杰：近几天，地产界大佬任志强抛出一个“胸罩和房地产谁更暴利”的命题，引起了业界的极大关注。据报道，5月18日，中国“商界木兰”年会在北京举行。依文集团董事长夏华和当当网董事长俞渝在会上向任志强抱怨房价太高，称“一套房把三辈子的收入都掏进去了”，任志强反问夏华，一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久？再说，“胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比房子贵多了”。

当年任大佬就曾经抛出过一个“房子是卖给有钱人”的精辟论断，引起网上板砖一片。我曾经在一个电视节目录制现场纠正过任大佬，把他这句名言改为“房子是卖给买得起房子的人的”，就科学严谨得多了。所以，这次，我还得以科学态度，帮任大佬算算账。

按北京现在一般的房价，三、四环之间的，应该在3万元人民币/平方米以上吧。而一般的胸罩，面积大约是200平方厘米也就是0.02平方米左右，便宜的只有几十元，高档的几百元，就按中档200元/件计算，折合每平方米大约是1万元，也就是房价的1/3。看来，任大佬的算术应用题水平，还是有待提高的。

其实，一个产品卖得贵，只要合理，只有有人追捧，就无可厚非。所以，我们更值得探讨的，是房地产和胸罩的利润是怎么来的。其实，房地产业内现在已经是哀鸿一片，并不都是暴利，甚至不少小的房地产公司已经资金链断裂而面临破产倒闭的危险。

那为什么社会上总觉得房地产是暴利行业呢？其实，房地产主要的暴利来源有两个，一个是金融杠杆，就是有了地就容易贷款，充分利用比较便宜的贷款，用少量资金撬动大的资产，所以有较高的投资利润率。另一个也是更主要的就是捂地，既不是汉武帝也不是梁武帝，而是较早期以较低价格买下土地，捂着不开发，等着土地升值。前些年确实有捂地捂出十倍甚至更多升值的，现在不多了，而且资金成本也走高，金融杠杆的贡献也不如前些年大，所以现在的房地产商，确实并不是那么容易就得到暴利了。

而胸罩呢，低端的靠量大，据说有的一个胸罩才赚一块钱。而高端的靠设计，靠品牌，毛利率超过100%的也不是没有。所以，关键不是看面积，而是看质量，也就是看附加值。房地产业同样，有一种说法是做住宅的是小学生水平，做商业地产的是中学生水平，而做工业地产就需要研究生水平了。意思是说，单纯圈地开发获得利润越来越难，需要的是思想，是经营管理。

今后，房地产商必然会分化，一部分单纯做开发，一部分可能转为物业服务，一部分则转为园区运营商，走专业化分工的道路。要说按面积计算的暴利行业，十几年前我做外贸的时候还真遇到过。一块不到手指甲盖大小的光栅，价格是6000美元，折合每平方米得1500万美元！当然，用于精密仪器里的光栅，也没有按平方米计算那么大的。不过，附加值确实高，遗憾的是，我们中国生产不了，当时世界上好像只有日本和法国两个国家能生产。科技创新，结构转型，提高我们产品的附加值，应该是我们每一个企业人思考的问题，远比争论房地产和胸罩谁更暴利要更有价值。