37家开发商“疯抢”上海周浦地块 保本售价将高达每平方米7.9万元
利用金融市场不断加杠杆、高负债 开发商疯狂抢地原因
昨日，位于上海浦东新区的周浦纯住宅地块迎来出让竞拍，最终保利战胜了另外36个竞争对手，以54.5亿元竞得该地块，这意味着该项目保本售价将高达每平方米7.9万元。目前，周浦周边房价仅为每平方米4万元左右，这一“面粉比面包贵”的价格让人们想问一个问题：开发商“不计成本”拿地究竟是为了什么？
上海的土地市场持续“疯狂”。昨日上午，位于浦东新区的周浦纯住宅地块由保利以54.5亿元夺得，可售住宅楼面价每平方米5.45万，这意味着保本售价将高达每平方米7.9万元，再度刷新了上周泗泾每平方米6万元的保本价地王纪录。37家地产商的参与也刷新了上海有史以来最高的参拍家数纪录。
事件
保利54.5亿元竞得周浦地块
昨日，上海浦东新区今年第一块纯住宅地块迎来出让竞拍，最终，保利以54.5亿元竞得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，折合楼面价43607元，溢价率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，实际楼面价高达55707元。目前，周浦新房均价在33000元至48000元左右。参与竞拍开发商人士表示，这个项目要保本的话至少卖到单价7万至8万元。
而目前周浦地区的房价仅为每平方米4万元左右。该地块周边的项目世贸云图的最新报价仅为每平方米4.5万-5万，虽然已经很高但依然不及此次拍卖的楼面价。当天的拍卖结果被网友形容为“面粉比面包贵”。
追访
住宅面积的15%须开发商自持
根据出让文件公告显示：该地块为浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，出让面积为69433.1平方米，容积率1.8，起始价13.77亿元。此外，建筑限高50米，绿地率为不小于35%。
北京青年报记者注意到，该地块的竞拍条件异常苛刻。如地块规定住宅套数不低于1042套，内需配建5%的保障性住房，按规定无偿移交给住房保障机构或者公共租赁住房运营机构，全装修住宅面积应占总住宅面积的30%以上（不包含保障性住房等），保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100%以上。此外，中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。
值得注意的是，本次拍卖地块中仅80%面积为可售商品住宅，另5%面积做保障房用途、15%面积做须整体永久持有之收租公寓用途。地块出让条件上规定：“该幅地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府。”
15%的房源需要企业自持对于上海住宅项目来说是史无前例的，这意味着这部分项目不能出售，房企的资金会长期沉淀在项目中，对资金回笼产生一定压力，因此在开发过程中存在相当大的难度。
分析
地产企业为何集体疯狂拿地？
近日，一、二线城市地王频出，开发商“不计成本”豪赌明天。然而，从各地产企业发布的年报来看，这些拿到“地王”的房企，往往都是不惜透支半年以上的营收甚至负债累累参与豪赌。比如上周以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。地产企业为何陷入了集体疯狂？
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房企拿地越来越激进，其背后是土地市场准入门槛越来越高，优质土地资源越来越少。而这次要求部分住宅面积“自持”也是开了先例，原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入，今后拿地条件会越来越苛刻，因此要尽可能早地去拿一些地块。
也有业内人士认为，单纯从房价的角度看，开发商确实都疯狂了。但开发商们豪赌的可能不只是房价，还有货币贬值的风险以及通胀。有很多机构主动找开发商要求提供贷款，且贷款利率极低。房企现在不缺钱，缺的是项目。
房地产成为资金的“避风港”。仲量联行的一项调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。
另外，有业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的惯用手段。
预期
未来好多年的上涨空间被消化？
那么，房地产到底有没有泡沫？融创中国董事长孙宏斌本月16日在新闻发布会上警告地价泡沫严重：当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。
那么，如果土地市场的泡沫破灭，将会发生什么事情。对此，一位开发商人士表示，如果泡沫破灭，将迎来房地产市场的一个大洗牌，那些参与竞拍的企业当中可能很多就不会存在了。
土地市场“疯狂盛宴”的背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。(记者 朱开云)
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