春风送暖暖几许——新政之下乌鲁木齐楼市现状透视

新疆日报讯（记者王永飞报道）人影稀落，冷冷清清，市民小加正在大厅办理自己首套房的按揭手续。这是4月初记者在乌鲁木齐住房公积金管理中心区直机关分中心看到的一幕。

看到二套房商业贷款最低首付比例降到40%的消息，她心里一阵窃喜：“我在单位对面买了套集资房。虽然上班方便，但面积太小，还想买第二套房子，现在新政出台，看来买二套房指日可待了。”

正如小加所言，3月30日出台的救市新政确实刺激了一部分人的购房欲望。那么，一年多来惨淡的首府楼市能否被这一缕政策春风彻底唤醒？

惨淡楼市吹来一缕暖风

“以前一个星期也进不来一个客户，现在一天两拨、三拨慢慢回升着呢。”4月初，位于日月星光小区附近的昊翔房产信息咨询部经理阿霞初步感受到了二手房市场回暖的曙光。

官方数据显示，2014年乌市住宅销售面积423.14万平方米，同比下降15.5%；住宅销售额238.49亿元，同比下降17.9%。今年1月—2月，乌市（全口径）商品房成交46.5万平方米，同比下降7%。受到楼市惨淡行情影响，新疆德盛紫金房地产开发有限公司去年计划在米东区开发五六百套房子，结果只开发了128套。

提起去年以来楼市的惨淡，阿霞仍然记忆犹新：“往年一个月就能成交三套房子，最近这三个月才成交了一套。去年8月份以来，楼市降价迅速，去年三四月份，日月星光的房子最贵的楼层卖到8000多元每平方米，现在下降到了6000多元。”

据阿霞介绍，受此影响，原来日月星光小区附近30家房产中介相继关门停业，现在只剩下不到十家了。昊翔房产信息咨询部本来20多家店面，也被迫关掉了10多家，去年亏损七八十万元。为了增强市场竞争力，昊翔房产与浩鸿房产合并，做到房源和客户信息资源共享。

作为新疆最大的楼房销售代理公司之一，新疆易居盛世房地产营销有限公司也有同样的遭遇。该公司每年新楼房成交量占到乌鲁木齐市场总额的十分之一。根据该公司的市场调查，去年首府新房成交量明显下降，今年开局也很惨淡。“我们公司的成交量与乌市大形势差不多，去年也是下降了40%。”该公司副总经理姚朗说。

恒大花园位于乌鲁木齐高新区（新市区）木材厂附近，据该楼盘营销员介绍，2012年至2013年，这里的售楼员业绩最好的月份一个人一个月的销量可达到三四十套，而去年销量明显下降，售楼员纷纷辞职，另谋出路。

3月30日新政出台后，给首府惨淡楼市吹来一股暖风。

“受新政刺激，最近前来咨询的人数在增多，消费态度也在变得积极。”姚朗说。

恒大花园楼盘销售状况也在好转。“30日之前，一天咨询的人就十来个，到现场看房子的也就3人左右；30日之后，每天电话咨询的20人左右，前来看房子的达到10人左右。”该楼盘售楼员张翠红说。

供应过剩致楼市低迷

“现在乌鲁木齐市的楼房库存量达到800万平方米左右，按照去年的销量来说，这可以满足乌鲁木齐未来3年的购房需求。按照相关研究成果，一个地区的楼房去库存周期在12至18个月，这个地区的楼市就达到了激烈竞争的时代，何况乌鲁木齐已经达到了36个月。”姚朗介绍。

据新疆福地园房地产开发有限责任公司总经理罗烈红介绍，2月份，乌市新建商品房供应50.8万平方米，同比上升80%。受去年推迟入市项目开始规模推盘的影响，市场累计新增供给79.5万平方米，导致供应同比增加142%。

年初两个月，乌鲁木齐房企供货冲动增强，表现在商品房供应市场，即今年商品房预售供应规模同比大幅增加。前2月商品房累计供应119.11万平方米，同比增加近9成。

“可以说，尽管房地产运行外部政策和金融环境宽松度大大增强，但受库存达历史最高的因素影响，房企仍面临较大的去库存压力。”罗烈红说。

此外，前些年出台的一系列限购政策是导致楼市惨淡的直接原因。“原来的限购政策，二套房首付比例高，居民想买房需要积累资金，这就延长了购房时间，抑制了二套房的投资需求。”新疆财经大学金融学院副教授苏宁说。

居民的观望情绪也是导致楼市惨淡的原因。“中国人的心理是买涨不买跌，看到国家在限购，价格在下降，就想还会不会再下降了，再等等看吧。”阿霞说。

让房地产市场走向常态化

房地产业在国民经济中的分量可谓举足轻重，鉴于全国的房地产业形势及其重要作用，国家近期出台了以二套房商业贷款最低首付比例降到40%为代表的一系列救市政策。

在救市新政的刺激下，展望未来，首府楼市将何去何从？从长远来看，苏宁仍然抱着乐观的态度：“乌市作为一带一路核心区首府，未来肯定会发展成为国际化大都市，随着国家建设重点的向西移动，肯定会有大量人口涌入乌市，到时候化解库存应该不成问题，楼房价格也还会上涨。”

苏宁说，从短期来看，新政对乌市楼市影响不会太大。“首付比例降低肯定会解放一部分人被压抑的购房需求。但这个影响不会太大，因为库存比较高。”他说，“乌市楼市与内地省区相比，过去几年的涨幅并不算太大，下降也没有太大的空间。”

罗烈红也表达了类似的观点：“要消化楼市前几年过度的供应，恐怕需要3年左右，才能使房地产回到常态，因此短期内指望房地产市场出现止跌回暖的拐点还为时过早。房地产新政兜底的意图明显，就是让政策回归‘正常化’，由市场决定新常态下房地产行业的长期发展，好涨坏跌，让房地产市场走向常态化。”

苏宁认为，将来一段时间，房地产企业应该根据市政规划、交通设施建设情况有计划、分阶段推进房地产开发建设。

“新常态下，乌市房地产企业面临发展方式的转型，由过去的粗放式发展向精细化发展转型，户型设计、小区环境建设、配套设施等都要有专业化和精细化的设计，要体现人性化和审美化。”姚朗说。

“过去高端户型、大户型开发较多，这种房子主要针对的是投资性和改善性需求群体，也容易受到国家政策调控。今后房地产企业要明确产品定位，瞄准青年、小生意人等刚需群体，开发小户型房产，这样更有利于销售和企业的可持续运转。”新疆德盛紫金房地产开发有限公司财务总监洪海说。