纯公积金贷款首套房 需结清贷款名下无房

晨报记者　徐运购买首套住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元，缴交补充公积金的，个人及家庭最高贷款额度分别调整至60万和120万元……以调整公积金贷款额度上限和二手房贷款年限为主要内容的公积金贷款新政将于明天起实施，可是许多人仍对“首套房”的概念不太清楚：“是不是从来没用过公积金，第一次用才算首套？”、“之前用过公积金贷款，如果还清了再买还能算公积金的首套房贷吗？”针对此类问题，记者昨日通过12329住房公积金热线进行了了解。

“改善型”有专门概念

不少人用过公积金贷款，特别是改善型买家，基本都用过一次甚至多次公积金。记者昨天咨询12329住房公积金热线后获悉，如果购房者申请的是纯公积金贷款，那么只要当前名下无房，且之前申请的公积金贷款都已还清，那么不管之前申请过多少次公积金贷款，再买房还是可以算“首套房”。

如果是组合贷款的话，则要看所贷银行的认定标准了。需要注意的是：公积金新政中的“首套住房”没有规定必须是普通住宅，这个和二套房贷新政是不一样的。

此外，公积金贷款新政中提到“购买改善型第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行，购买改善型第二套非普通商品房，公积金最高贷款额度做相应调整。”这里的“改善型”三个字不是随便讲讲的，而是有专门概念的。

按照12329住房公积金热线的说法“购买改善型第二套住房人均建筑面积标准为低于35.1平方米（含35.1平方米）。”也就是说，你现在持有的房子要人均不超过35.1平方米，再买才能算“改善型”，而且再次购买的住房必须是普通住房，才能参照购买首套房的政策执行。

想要贷足先看账户余额公积金政策调整后，个人最高贷款额提高至60万元，家庭最高贷款额提至120万元，但不能仅盯着“60万”和“120万”这两个数字，这只是最高能够贷到的额度，实际能贷到多少有诸多因素。

首先要看余额，一般来说，公积金的贷款额为公积金余额的40倍，也就是说，假设公积金账户余额1万，乘以40倍，可以贷款40万；余额5000元，可以贷20万。但是个人公积金贷款要贷到最高额度的话，余额必须要在12500元以上；　个人补充公积金要贷足20万元的上限，账户余额必须在5000元以上。

如果不太清楚自己公积金账户余额的，可以通过编辑短信“公积金账号＃身份证号＃A”发送到12329，即可开通免费短信服务；　也可以在上海住房公积金网、上海公积金手机客户端、12329住房公积金热线的自助和人工服务申请开通服务。12329住房公积金短信服务平台后，可以免费提供公积金汇缴、补缴、结息、封存、停缴等账户变动信息，以及冲还贷公告、提取和还款等贷款业务提醒服务。今年4月1日起还新增各类提取业务和账户启封、转入业务的短信提醒。

除了账户余额，还要综合考虑月缴交公积金的数额，以及买房的房龄等各种情况才能得出最终的贷款额度。至少缴6个月才能贷款早在公积金新政出台前，各种消息已经传遍“朋友圈”，一些会“轧苗头”的个体经营者，尽管原先不愿意自己缴公积金，在看到了未来公积金贷款额度放宽的消息后，也“临时抱佛脚”，开始给自己缴公积金了。市公积金管理中心主任马力表示，近期自愿缴存公积金的人数确实有一定增加，主要是自由职业者，“相信政策出台后，能让更多人加入到自愿缴存公积金的队伍中。”

不过即便是临时抱佛脚，也不是都能赶上4月15日的新政的，因为申请公积金贷款的一个最基本前提就是，“贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月。”

“我这边的客户算首套房的比例大概已经接近八成了。”21世纪不动产上海区域金融部高级经理吴娅告诉记者，公积金新政“购买改善型第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行”的规定，等于放宽了首套房的认定，将使市场上“首套房”的比例大增。这部分新增的首套房购房者，大部分都在“静候”明天新政的落地。