中指院权威解读2014房地产市场预判2015趋势

2015年1月21日下午14点，中国指数研究院在合肥万达威斯汀酒店召开以“巅峰解读，辉煌起航”为主题的2014中国房地产权威数据发布及2015趋势展望媒体发布会，中国指数研究院常务副院长黄瑜、安徽省房地产业协会会长马前光、合肥市房地产协会副会长李慧秋以及国内20多家知名媒体应邀参加。行家巅峰解读，引领行业更好地应对2015房地产市场变化趋势，把脉未来行业发展方向！

会议开始，安徽省房地产业协会马前光会长发表致辞，热烈欢迎各位媒体和业内人士专家莅临会议。马会长感慨道，近年来合肥经济发展迅速，居民生活水平大幅提升，吸引了万科、万达、保利、华润、绿地、绿城等全国百强房企纷纷入驻，推动了合肥楼市不断成长成熟。最后，马会长表示，进入2015年，合肥将以全新的面貌欢迎优秀房企入驻发展，共同努力提升合肥的生活品质。

马会长发表完精彩致辞之后，紧接着中国指数研究院黄院长就2014年的中国楼市做了深刻全面的分析，从政策、市场、项目、企业等方面解读了2014年市场表现，并就2015楼市变化趋势做出了精准的预测！

政策环境解读：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长

2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。

市场环境解读：多数城市库存量达到或接近历史高位，出清压力加大

2014年，我国商品房的销售面积和销售金额双双下降，市场供应增加，需求入市放缓，导致市场供过于求态势凸显，房价结束2013年的上涨趋势，12月百城均价降至10542元/平方米，自5月以来连续8个月环比下跌，同比下降2.69%。

各城市楼市表现分化明显，多数城市出清周期达到或接近历史高位，去化压力较大，如天津出清周期超30个月，去化压力显著；但仍有少数热点城市表现突出，如合肥住宅出清周期仅5.5个月，市场去化压力相对较小。

标杆项目解读：品牌房企品质制胜，综合体更显优势

尽管全国市场整体量价下行趋势明显，但不同城市市场分化加剧，且重点城市房地产市场依然涌现出一批热销楼盘和标杆企业，为稳定市场发挥了重要作用。2014年全国典型城市商品房销售额前十楼盘分布在5个城市，其中8项目集中在一线城市，具体来看，北京占据4席、上海占2席、深圳和广州各占1席。二线城市中合肥是唯一入围城市，且入榜2席。销售额前十楼盘门槛值为47亿元，北京金融街（月坛）中心、合肥万达文化旅游城项目以及上海绿城盛世滨江分列前三。

企业归属来看，入榜项目多出自品牌房企旗下，比如万达、绿城、中海、金融街等，项目多定位精准，以品质制胜；从业态来看，综合体项目凭借多业态互补优势，销售表现抢眼，占据5席。综合体项目最主要特征是对区域的作用和影响力显著，尤其在二三线城市，如合肥万达文化旅游城不仅实现了自身的销售业绩，得到市场广泛认可，更主要的是它带动了整个合肥城市商业的发展，对区域发展作出了重要的贡献。

表：2014年全国典型城市商品房销售金额排行榜

备注：1、典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、南京、成都、武汉、青岛、沈阳、西安、苏州、宁波、南昌、合肥、长沙；2、数据统计为商品房备案销售数据

房企业绩解读：“越大越快”格局凸显，房企分化加剧

2014年共有80家房地产企业进入百亿军团，较2013年增加9家。7家房企销售规模超过千亿，其中绿地、万科2014年销售额超过2000亿元，市场规模领先优势突出；万达、保利、恒大、碧桂园、中海5家企业销售规模介于1200-1500亿之间。

从销售业绩分布来看，这些百亿房企出现3个清晰的断层，并据此分化出三大阵营的台阶式分布：第一阵营囊括7家千亿级企业，销售额平均增长23.8%，其中绿地、万科双双迈入2000亿元门槛；第二阵营为12家300-1000亿企业，销售额增长率均值为14.6%；而100-300亿的第三阵营企业最为集中，共计61家，销售额增速为10.4%。

百亿企业阵营之间分化拉大，强者恒强的态势愈加凸显，第一阵营房企销售均值已增至第三阵营的9倍；同时，前两个阵营房企数量基本稳定，并普遍实现业绩稳步或高速增长，第三阵营汇集众多正由区域市场走向全国布局的房企，抵抗市场波动风险的能力尚有不足，成员组成较不稳定。

市场趋势预判：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速仍存放缓压力的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.1-12.4亿平米，同比增幅在0.5%-2.5%之间。供应方面，资金面及预期向好促使新开工规模企稳，开发投资增速仍存放缓压力，预计2015年全国新开工面积同比增幅介于0%-2%之间，全国房地产开发投资额同比增幅介于9.5%-11%之间。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

会议现场最后环节，黄院长、李会长以及重点企业项目代表分别接受了媒体提问，向与会嘉宾分享了2014年项目热销的经验，并共同探讨了2015年新常态环境下企业及项目的应对策略。会后，数家媒体也围绕2015年的全国重点城市发展趋势对黄院长进行了专访！

会议结束当天下午，所有参会嘉宾和媒体一行还参观了被吉尼斯世界纪录评定为世界上最大的单体鼓形建筑——合肥万达文化旅游城，活动在参观中圆满结束！