2015年新型城镇化下 武汉机遇与挑战并存

7日，记者从戴德梁行武汉2014年度房地产分析新闻发布会获悉，受全国大环境低迷影响，土地市场总体较去年明显降温，全年土地成交量价齐跌。住宅市场方面，下半年多项利好政策的陆续出台，使刚需和改善性需求得到有效释放，月度成交量一度刷新历史记录。“刚需一族”的积聚成长以及不断提高的外来人口吸附力，将使武汉住宅市场后劲十足。写字楼方面，大量优质写字楼陆续入市，搬迁及搬迁加扩租成为主要驱动因素。商铺市场方面，尽管经济增速下行、消费增长放缓，2014年仍有众多商业体陆续开业，并呈现出“多中心化”的新特点。此外，大量奢侈品、轻奢品牌的进入和保税区的发展也为商铺市场注入了更多活力。

经济下行压力导致土地市场总体明显降温

据DTZ戴德梁行武汉公司研究部数据统计，2014武汉全年土地累计进账607亿元，成交面积达846万平方米，同比去年分别下降11.5%和25.5%。相比2013年，2014年的土地市场明显降温，房企由于库存高企及资金压力大等问题，拿地行为趋于谨慎，部分地块出现流拍及撤牌现象。从区域来看，由于开发商对地块选择趋于谨慎，已不再盲目囤地。中心区成交面积占比相对于去年上升6个百分点至29%，次中心和远城区有所下降。江夏、汉阳及东湖高新区为全年成交主力，三区占全市总量近四成。在土地用途方面，2014年混合用地成交占比最大达42%，同比上涨8个百分点；商服用地及纯住宅用地则分别下降7%和2%。

住宅市场由刚需主导，后劲十足

2014年累计新批上市面积达1,271.1万平方米，月均供应量为105.9万平方米，同比增长26.9%。分区域看，除武昌中心、南湖及关山区域有所下降外，其它区域均呈现上涨态势，尤其是青山区，其涨幅近5倍之多。在成交量方面，主城区住宅成交量达92,136套，同比小幅下降2.9%。从主城各片区成交情况来看，关山片区成交量为武汉主城区之首，同比上涨36.6%至22,799套；青山片区由于庞大供应量的拉动，同比增长102.1%至4,974套。然而，下半年由于楼市库存高企及房产企业望快速走量以缓解资金压力等原因，陆续出台的多项利好政策并未使住宅价格出现大幅上涨。全年主城区住宅成交价格为每平方米9,680元，同比去年上涨10.3%，主城区住宅价格仅保持平稳向上的趋势。

短期内处于婚育高峰的“刚需一族”仍在积聚成长： 根据最近一次人口普查推算，到2015年，武汉25-35岁的人口将达到2010年的1.32倍（未包括产业发展所带来的流入人口）。《住房公积金异地使用合作协议》也将进一步提高武汉对于外来人口的吸附力。这意味着武汉楼市未来仍存在大量的市场需求。展望2015年， 楼市调整仍是主基调，房地产政策将保持宽松状态，“去库存”将仍然是武汉的主要目标。随着库存逐渐降低、供需关系趋于健康，在需求后劲十足的情况下，房价仍然有上涨空间。

供大于求将成为写字楼市场的新常态

2014年武汉优质甲级写字楼新增供应量达15.4万平方米，同比上涨93.1%。全年吸纳量为10.9万平方米，同比上涨10.6%。截止2014年第四季度，空置率为17.7%，同比上涨2.1个百分点。租金方面，武汉市甲级写字楼租金达到每平方米每月122.91元，环比上涨3.4%，同比上涨5.5%。租赁市场行业结构方面，相比去年金融类租赁需求占比大幅提升，房地产、IT行业需求减少。由于传统写字楼“老龄化”问题日益严重和大量优质写字楼入市，搬迁及搬迁加扩租成为主要驱动因素，两者占比达48%。据估计，2015年、2016年还将有约60万新增优质供应陆续入市，武汉已进入新一轮供应高峰期，多中心化布局将逐渐成型。在此背景下，未来甲级写字楼租金增幅将有所收窄，需求乏力将导致空置率进一步上升。

2015年商铺市场机遇与挑战并存

近年来，受宏观政策调控影响，部分投资者陆续将目光转入商业地产，故尽管2014年经济增速下行、消费增长放缓，仍有众多商业体陆续开业，且非传统核心商圈占到了总开业商业体数的1/3，呈现出“多中心化”的全新商业布局。租金方面，武广、中山大道、鲁巷、王家湾四大核心商圈租金持续平稳上升。 全市优质商铺首层租金同比上涨12.2%至每平方米每月607元。品牌方面，新品牌（尤其是奢侈、轻奢）的强势进入是2014年商铺市场的又一新特点。据不完全统计， Prada、Miu Miu、Vivienne Westwood、Karl Lagerfeld、MCM、Tory Burch等22个品牌大量布局武汉市场。汉街万达广场、武汉国际广场等商业体大力进行品牌提升，以打造“奢侈品中心”。快时尚品牌增长势头仍然强劲，2014年又新入韩国品牌SPAO。同时，莫莉幻想儿童乐园、万达电影乐园、Hi百货、水货等体验式餐饮及娱乐为顾客带来了更多全新的娱乐体验。除此之外，保税区的发展将为更多的海外品牌提供展示平台和销售便利，使武汉零售品牌更加多元化。

未来，从区位角度看，随着轨道交通及BRT快速公交的迅速发展，更多的商家将选址于非核心区域，“多中心化”已成为未来商铺市场的大趋势。从业态角度看，儿童体验式商业的发展空间巨大，打造以“家庭群体”为目标消费群的商业中心或将成为众多商业体的新目标。此外，2015年武汉还将有至少13家商业体入市，届时将为商业市场带来约133万方的新增供应，供应井喷或将为武汉商业市场带来较大的挑战。然而挑战与机遇并存，众多品牌仍看好武汉市场，商铺市场未来发展依旧潜力无穷。