张大伟指出，一般来说，垫首付有两种。第一种是购房者与开发商合作，提高房屋的评估值。这种操作模式属于骗贷，在最近几年市场规范后几乎绝迹。另一种是指在一定时间（一般为一年）内，开发商允许购房者缓交首付。他表示，这种垫首付其实在打政策擦边球。在我国期房预售制度下，各地建委取得预售的时间都早于银行要求的抵押贷款时间。一般来说，在这个时间差内购房者的首付停留在开发商账户中，银行要求项目封顶后，才可以做抵押贷款，而各地规定一般是项目完成20%左右可以预售收取首付。所以这种垫首付可以说是促销，并不违规。
珠江四季悦城的“零首付”模式更接近于第二种，虽然说其濒临政策边界，并未违法违规，但仍然存在着风险。法律人士指出，对于金融机构来说，这种操作手法误导了银行对于购房者资产、信用的评估结果；而从购房者来看，首付款仍要在短时间内还清，对于那些本就购房资金不足的购房者，也存在到期资金不足，与开发商产生纠纷的风险。
房企日子不好过 楼市进入“小拐点”
自年初以来，多地传来开发商推“零首付”楼盘的消息，但此类楼盘多聚集于二三线城市，此番在北京“现身”实属罕见。这也引发了市场对于一线城市楼市的担忧，一向坚挺的一线楼市难道扛不住压力，也已“入秋”？
房地产商会联盟执行主席顾云昌对新华网记者表示，“零首付”在北京出现，在一定程度上表明，楼市下行情绪在一线城市有所蔓延，但仍需看具体楼盘及地理位置。
对于一线楼市中出现的这个信号，张大伟分析，应从需求比来看。从供应层面看，去年一线城市土地成交额创历史新高，这种情况下企业负债明显提高，利润率出现下滑，在市场不景气的背景下，房企必须增加供应。从需求层面看，他认为一线二线城市的需求并不刚性，相比三四线城市，一线二线房价处于高位，一旦信贷收紧，需求可能出现明显萎缩，再现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。
此外，房企对销售业绩的需要可能导致一线市场更看重跑量的作用。据统计，截至日前，34家房企公布了前4月的销售业绩，20家房企同比下调。加之一线城市房企大部分为上市企业，在业绩和股价上承受更大压力。在种种因素的作用下，一线城市的变化可能会出乎市场预料。
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