200多名网友合作建房 发起人称将比市价低四成

作者:张遥 来源:扬子晚报
2013-01-05 10:28:23

8年前南京就有人发起,因集资难未能成功

2005年,在全国各地都在尝试“个人合作建房”这种模式时,从事IT培训工作的南京市民邵角也发起了合作建房,他和一些朋友希望能招募到足够的人,并通过合作社的形式集资、找开发商建设。不过在经过各种努力后,到目前为止这项事业还是没能成功。

“当时很多地方都在讨论这种模式,我们当时也想了很多办法,但因为中间操作上的层层障碍,最终还是未能成功。”邵角在接受记者采访时说道。他表示,主要的阻碍是资金募集和如何拿地的问题。以南京目前的地价水平,要成功运作一个小型房产项目,没有过亿的资金恐怕很难,而这么一大笔资金的募集,在现有法规下还是比较难操作的。如果通过公司来募集,由于资金量大,需要参与的准业主会比较多。而依据相关法律,有限责任公司的共同注册股东只能有49名,需要涉及隐形股东的问题,这在法律上只能通过协议解决,容易让参与人产生不信任感,难以做到操作的透明和公开。而50人以上股份制公司注册资金要在1000万以上,并需要发改委批准,更加困难。

“通过住房合作社的形式集资开发,这是我们当时就做出的选择。”邵角表示,这种方式可以通过成立协会吸纳会员、缴纳会费来集资,更加容易操作。可是尝试起来却发现,民间协会的成立,涉及的审批流程也相当复杂。而且即便资金问题能够解决,如何能拿到地块也是问题。如果通过招拍挂形式跟开发房企竞价,个人合作建房的人们显然过于势单力薄,而且不易统一决策。他坦言,这事在七八年前做不成,现在随着地价及建筑成本的大幅上涨,做起来就更加困难了。而邳州这类县级市所需资金少,相关管理等级也不高,操作起来可能容易很多。

住房合作社一度盛行,成本比商品房低2-3成

说到住房合作社,其实这并非什么新词语。南京工业大学房地产管理系主任吴翔华介绍道,早在1998年-2003年期间,我国北京、上海、烟台和南京等许多城市都有这样的组织。当时南京的组织叫做南京市职工住房合作社,像宁工新寓等许多那个年代的房产项目都是该组织运作建成的。

不过在2003年以后,由于国家对待保障房制度的变化,这类组织有些转为商品房开发企业,有些则转变成垄断企事业单位变相搞福利房的工具,因此这类形式后来就被取消了。吴翔华表示,通过合作社的形式来建设住房,成本确实要低很多。自己出订金拿地,并委托有实力却又没活干的中小开发企业来代建,以目前的房产项目运营成本来说,如果除去销售、融资及公关等方面的投入,以及房企对高额利润的追逐,成本降低2-3成是没有问题的,如果拿地成本能控制的低些,降低4成也是可能的。目前物价部门对经济适用房的利润控制规定在3%以内,因此通过个人集资的合作社形式建房,管理费用控制在3%-5%是完全可行的。

■专家

个人合作建房能惠及夹心层 政府应予以支持

在谈论个人合作建房这件事当中,邵角不断表达着对相关法规限制太多的无奈。这件事看起来是利民,法律上也是允许的,但做起来就是很困难。而目前确实也只有温州的赵智强一个人成功过。在吴翔华看来,这项事业于国于民都是很有益处的,政府应该早日清除其中的障碍,予以支持。

吴翔华表示,在德国和日本这类房屋的建成比例占新建商品房比例最高能达到40%。因为它是解决社会夹心层住房难的一种十分便利的途径。目前我国大力建设的保障房针对的也是社会最底层的人群。“低保户”之上,仍有相当一部分群体既买不起商品房,也够不上买保障房的资格,如果这类群体能通过自己集资的途径解决住房问题,岂不是两全其美。

目前的问题是如何通过完善相应法规,来帮助组织运作,让这群人自行解决问题?能否舍弃土地财政上的一点利益,对这些人进行帮助扶持?“同样的形式,为何十年前就办得成,而十年后却办不成?”吴翔华认为,在这个问题上,政府的态度很关键。完善法规、建立完整的保障房体系,这都是政府亟待解决的问题。(记者张遥)

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