楼市限购
保刚需 挤投机投资泡沫
房地产市场的投资狂潮被限购击中了“命门”，虽然房价疯狂上涨的脚步就此停止，但限购政策本身却始终饱受争议。
有学者认为，“限购”用行政手段直接参与到房地产市场中，是倒退，是限制消费者权利的行为。但是不可否认的是，正是“限购”这个看上去不合情理的政策，彻底抑制住了房地产市场的疯狂生长。如果说限贷是“扬汤止沸”，那么，限购就是“釜底抽薪”。
将“限购”放置于整个宏观经济当中来看，它对房地产业的抑制，起到了经济内部平衡发展的效果。在今年提出“把稳增长放在更加重要的位置”的同时，中央也强调了“稳定和严格实施房地产市场调控政策”的基本精神。房地产调控政策仍然需要坚定不移地执行和贯彻，这既是中国房地产业健康稳定发展的内在需要，更是经济结构调整、转变经济发展方式的必然要求。
一方面，作为经济发展的支柱产业，房地产业的强大确实可以拉动经
济前进，然而，在其他实体经济复苏缓慢的情况下，房地产业的快速上涨只会造成经济畸形发展，短期内GDP的稳步提升，埋下了经济结构不合理的隐患。
另一方面，住房市场中的投机行为，助长了市场的看涨预期，既加大了住房市场泡沫，也助推了住房信贷资产泡沫。截至到2010年3季度我国主要银行的房地产贷款余额高达9.1万亿，占所有贷款余额的20.5%，房地产市场运行状况与银行稳定息息相关。高涨的房价会加剧我国的金融风险。
经济结构转型是“十二五”期间的重要工作。过去十年间飞速发展的房地产业，是时候放缓脚步，助力其他产业快速发展。
持续的房地产调控，令地方政府“土地财政”的模式难以为继，面对巨额债务的沉重压力时，对调控政策进行微调，成为地方政府的首选。虽然中央屡次表态房地产调控方向绝不动摇，但是地方仍旧加快了微调的脚步。
虽然中央屡次强调房地产调控基调不改，投资、投机性需求仍被死死的挡在市场之外，但自住性的需求已经支撑起市场反弹。多地住宅库存仍然处于历史高位，去库存、回笼资金依旧是企业面临的主要挑战。货币政策逐步宽松后，购房者对于房地产调控的期待依旧很高，观望的情绪虽然没有彻底扭转但已经淡化。
虽然房价过高确实对中国经济及民生造成了困难，但从长久来看，当经济结构转型完成，经济发展不再如此依赖房地产经纪，那么限购政策就会退出房地产市场。
“很多政策制定者搞不清楚这个概念，结果打压价格使价格越打越高，因为他只关注当前的刚性，没有关注未来的供给。人民的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，导致预期更大，因为未来的需求会更大。”中欧国际工商学院教授许小年直言。
此外，限购并不能消除高房价的根源，只是一剂强力“退烧药”。一旦市场放开，房价出现报复性反弹，成为市场最为忧心的问题。毕竟，中国处于城市化快速发展阶段、人口迁徙规模增大和速度加快，市场对房价存在长期看涨预期，是这些造成了房价的持续走高。
简而言之，供求不平衡才是房价畸高的根源所在。从去年底开始，温家宝总理每一次强调房地产调控，都明确指出要增加房地产市场的有效供给。增加供给，根本是增加土地的供应，增加住宅楼盘的供应。
尽管推行限购限价限产政策会有些负面影响，但就我国经济大局来看，是利大于弊。从长远来看，“限字令”是非常经济时期的非常手段，有利于经济稳健增长。
首先，我们要意识到，只要是从宏观着眼的合法合理的“限”，对于更大多数人而言，是有其必要性的。比如，限购令作为楼市调控政策的重要内容之一，对于已经取得初步效果的调控功不可没。
目前，房价总体上趋于稳定，这充分证明本轮最严厉楼市调控政策是有效的，说明把抑制投资投机性住房需求作为调控商品房市场的重点是正确的。更加证明过去房价非理性暴涨的原因主要是投资投机性炒作炒房非正常需求在作祟。在税收手段、信贷手段对抑制投资投机需求作用有限情况下，出台限购政策，对投资投机性需求下猛药是正确决策。
同时，在稳增长的背景下，“限购”与“稳增长”看似矛盾，实则不然。一方面，对于投资投机性需求，中央是坚决遏制，坚持限购不动摇。另一方面，在遏制投资投机性需求的同时，鼓励和支持首套和改善性住房消费，确保刚性需求，稳定经济增长。房地产调控的重要目的在于抑制投资投机性需求，稳定房价，而不是打压成交量。
其次，“限字令”政策的推出，是在为经济深层次的调控争取时间。一方面通过限购限价，可以减少市场上的投资、投机性需求;另一方面，增加商品的供应，做加法。只有二者同时推进，才能逐渐将市场关系捋顺。
继北京、上海、贵阳之后，广州成为我国第四个实施汽车限购措施的城市。对此，不少人批评，这其实很正常，因为汽车限购会让某些群众的购买汽车之愿望难以实现；因为汽车限购会影响到有关厂家、经销商等方面的利益。可众所周知，就在广州的汽车限购令发布之前，北京、上海、贵阳等地事实上已经力推汽车限购了。
随着经济的发展，购买汽车者越来越多，中国众多城市的交通压力问题日益明显，而诸如北京、广州等城市的交通压力问题甚至十分严重。很多人认为，这完全可以通过提升路网容量的方式予以解决。然一般情况下，对一个城市来说，不可能无限地提升路网容量。而推行汽车限购，则可以有效地缓解交通压力问题。换言之，城市交通压力的缓解，在很大程度上有赖于汽车限购。
又比如对煤炭限产，如今国内煤炭市场出现供求宽松、总量过剩的局面，早在今年初就已释放了信号：煤炭进口量增加，港口煤炭库存不断突破上限，电厂库存更是一天刷新一个纪录……不仅是我国煤炭行业，现在全球煤炭行业都处于市场转折的关键时期。
无论是之前煤价回调的原因，还是未来煤炭市场走势的主要影响因素，需求相对疲软、供给相对过剩都是重中之重。在供给不发生重大改变之前，煤价必然会继续下滑。当煤价降到一定程度时，出于稳定盈利考虑，部分煤炭企业可能会主动限制产量。只有到了这个时候，煤炭市场供求形势才可能有所转变，煤价才可能真正实现止跌企稳。不过，从长远来看还得走市场化的路子，建立煤电联动的长效机制，以彻底解决煤电的供需衔接问题。
来源：证券日报 编辑：于姝楠
