上海,一座因水而生、因水而兴的城市。从开埠起,上海的城市发展,就和水、滩紧紧联系在一起。上海滩,也一度成为这座城市的代名词。
万商云集的外滩、航运渊源深厚的北外滩、举办世博会的后滩,上海很多“滩”都成了中外闻名的地标。最近几年,有一个“滩”凭借后发优势快速崛起,这就是位于浦东新区的前滩。
“到前滩去”——这片位于上海中环线内、黄浦江畔的热土,吸引了众多中外企业用脚“投票”,最近几年入驻企业的年税收贡献超过200亿元。中央活动区、陆家嘴升级版、上海写字楼成交最活跃的区域之一、物业顾问“带看率”上海第一……前滩从荒地变宝地的历程,为解析上海“滩”高质量发展提供了最新样本。
黄浦江畔立起“金靴子”
开发目标已然成为现实
从空中俯瞰,面积达2.83平方公里的前滩,形状宛如一只半筒短靴。2012年启动开发时,这里近似于一片荒地。如今,前滩有近百万平方米、长达2.5公里的滨江公园和城市绿道,是名副其实的“绿靴子”。同时吸引了近300家企业入驻,其中约七成为外企,跨国公司地区总部达到31家,成为冉冉立起的“金靴子”。
蒙牛集团上海区域总部位于前滩中心,辐射管理该公司长三角业务。蒙牛乳业相关负责人说,除了三条地铁线交汇带来的交通便利,企业最看中的是前滩的配套环境。“我们在办公室里可以看到黄浦江,蜿蜒的江景,有点像内蒙古的哈达。楼顶的露天空间,还可以办新品发布会。风景好的地方,容易出创意,所以蒙牛把做新兴业务和国际业务的人放在这里。期待从前滩出发,更好走向世界,打造国际化的消费品牌。”
作为前滩区域的开发企业,上海陆家嘴集团提供的数据显示,截至2023年6月末,其在前滩自持的办公楼中,入市超一年的楼宇出租率达到95%,吸引各行业龙头或总部机构超过60家,包括蒙牛、希尔顿、武田制药、德州仪器等中外知名企业。
“前滩是上海新兴商务区里空置率最低的板块,新楼去化率领先全市。”房地产咨询机构世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕分析,写字楼市场是观察上海经济发展,特别是总部经济的重要窗口,从前滩可以看到上海经济的韧性和活力。
如今的前滩,还在拔节生长。今年7月下旬,随着“前滩源”在建办公楼主体结构封顶,前滩所有80个可开发项目已全部建成投用或进入建设状态。“可以说,当初前滩设定的‘三年出形象、五年出功能、十年基本建成’开发目标,已然成为现实。”陆家嘴集团总经理蔡嵘说。
先宜居后宜业
从国际商务区到中央活动区
闲暇时刻,蔡嵘喜欢在前滩散步。清晨,这里有晨跑锻炼的人们;中午,出来用餐的写字楼白领,让街区变得熙熙攘攘;晚间,人才公寓的灯亮了,万家灯火闪耀黄浦江畔。
一个新的区域开发时,往往会有楼盖起来了没人来的担忧。这一点上,前滩开发“不走寻常路”,坚持“先宜居后宜业”的开发理念。名字叫国际商务区,实际上拥有充足的公共配套和复合的城市功能。在上海2035城市总体规划中,前滩被整体纳入“中央活动区”,跻身上海城市发展能级最高的板块之列。
从规划沙盘看,整个前滩国际商务区总规划容量350万平方米,开发总投资预计超1000亿元。其中,办公147万平方米、商业66万平方米、住宅90万平方米、城市配套47万平方米。蔡嵘表示:“按照这样的规划布局,我们将城市综合体和小尺度街区有效融合,从平面城区拓展到垂直城市、立体城市、24小时城市,避免区域在夜晚变成‘空城’,实现职住平衡、产城融合。”
除了大片的公园绿地,前滩最为突出的,是集聚了国内外优质的教育资源,先后吸引英国惠灵顿公学、华二九年一贯制学校、冰厂田幼儿园等10个国际教育品牌和公立教育配套进驻,上海纽约大学前滩新址也于2023年整体正式开学。“有人形容,在前滩可以从幼儿园读到大学。”蔡嵘说。
国际咨询机构普华永道2021年入驻前滩,目前有数千名员工在前滩办公。在普华永道上海首席合伙人黄佳看来,“整体性的开发、一体化的规划,是前滩能够迅速崛起的重要因素。这样的规划建设模式,避免了各种功能割裂,确保了一张蓝图绘到底。”
黄佳观察到,不少公司员工,都租住在前滩的人才公寓里。已经建成的拥有上海最大室内剧院的前滩31文化演艺中心,给大家休闲娱乐提供了丰富选择。上海纽约大学的毕业生,过条马路就能到普华永道实习。“工作生活两相宜,能够大大提升企业员工的幸福感、获得感,这也是一个区域营商环境的核心竞争力。”
“滨水创造”
解锁上海“滩”发展密码
按照世邦魏理仕的研究,上海共计有20个主要的商务区,其中7个在黄浦江畔。除了陆家嘴、外滩和北外滩组成的“浦江金三角”,浦东前滩、世博后滩和徐汇滨江,构筑了一个新的“金三角”。在上海“十四五”规划中,这些区域被赋予“中心辐射”的重要功能。
这么多“滩”成为发展高地,与政府的规划有密切关系。2017年以来,黄浦江核心段45公里岸线和苏州河中心城区42公里岸线相继贯通开放。随着岸线的贯通,上海“一江一河”沿岸正在实现三大转变:发展形态上,从航运时期的“城市锈带”,向彰显活力的“城市客厅”转变;开发模式上,从外延式的“大拆大建”,向注重品质和内涵的“城市更新”转变;战略能级上,从单一的“上海制造”,向能级更高的“滨水创造”转变。
世邦魏理仕的监测显示,包括各个“滩”在内,2018年到2022年上海写字楼的租赁面积中,金融业占比从33%降至28%,制造业占比从22%升至24%,TMT行业占比从8%升至14%。此消彼长之间,折射出上海产业结构的变化。
这样的态势也体现在前滩发展中。上海自贸区世博管理局的数据显示,包括美敦力、碧迪等在内,全球前十大医疗器械公司中,至少有四家落户在前滩。此外,拜耳、武田、默克等医药巨头也纷纷选择前滩。与创新密切相关的生命健康行业,已成为前滩的主导产业之一。
对此,蔡嵘认为:“商务区的具体产业很难‘规划’,我们要做的是竭力为企业创新发展营造良好外部环境。比如,陆家嘴集团与世博管理局联动,设立‘楼宇经济专员’,确保企业需求能够第一时间得到反馈和解决。同时,双方还联合头部企业发起‘前滩汇’,在促进跨界合作的同时也进一步扩大前滩‘朋友圈’。”
“从更强发展需求、更长时间跨度、更广地域维度考虑,我们希望用好前滩溢出效应,将开发板块沿着黄浦江向南延伸,推动‘大前滩’与‘大世博’板块一体规划、统筹实施,为浦东更高水平开放型经济发展作出更大贡献。”上海自贸区世博管理局发展研究处处长齐成民表示。
“十四五”期间,结合城市更新,上海的“一江一河” 将向腹地和两头延伸。前滩之后,杨浦东外滩、浦东金滩等滨江区域蓄势待发。上海“滩”的发展,还将续写新的故事。
(何欣荣 杨有宗)