重磅!杭州楼市调控再放大招 认房又认贷

来源:环球网
2017-03-29 08:55:25
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重磅!杭州楼市调控再放大招!认房又认贷!

为贯彻落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”房地产市场调控定位,促进杭州房地产市场平稳健康发展,经市政府研究决定,自2017年3月29日起,进一步完善杭州住房限购及销售监管措施、调整住房公积金贷款相关政策措施。同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议,进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策。

在住房限购及销售监管政策方面一是明确本市户籍成年单身(含离异)人士在限购区域内限购一套住房,即在市区范围内暂停对拥有一套及以上住房的本市户籍成年单身(含离异)人士出售新建商品住房和二手住房。

二是增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限,需满3年方可上市交易。

三是增设对户籍由外地迁入四县(市)的居民家庭的购房限制,自户籍迁入之日起满2年,方可在本市市区范围内购买住房。

在住房公积金贷款政策方面进一步严格公积金贷款认贷标准,在市区范围内,职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的,购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策,贷款首付款比例不低于60%,公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。

在商业性住房贷款方面一是进一步调整信贷首付比例,在市区范围内,对于已拥有一套住房,或无住房但有住房贷款记录的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买住房,执行二套房信贷政策,首付款比例不低于60%。

二是要求各商业银行严格审核借款人还款能力,严格落实月供收入比不超过50%等政策要求,对已成年、未就业、无固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,可参照二套房信贷政策执行。

三是严格审核个人住房贷款首付款资金来源,严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。

专家观点

浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授:

今年以来,杭州房地产市场特别是二手房市场量价齐涨。另一方面,面对超预期上涨的房价,一批购房者陷入了“恐慌性”购房,市场出现明显的“过热”状态。

之前出台的限购限贷政策虽然在一定程度上抑制了投资、投机需求,但是政策力度不够,市场仍然火爆。此次进一步加大政策力度,提高限购门槛,收紧住房信贷政策,特别是执行“认房又认贷”,非常有必要,有利于稳定市场预期,进一步抑制投资、投机性需求,促进市场回归理性。

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授:

近期,受综合因素影响,全国范围内房地产市场上涨预期再次增强,掀起了新一轮的购房热潮,杭州房地产市场也快速升温,大量投资、投机需求涌入市场,如果任凭这种态势蔓延下去,很可能集聚房价泡沫,加大市场风险。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,必须将房价过快上涨的势头控制住,才能实现住有所居的房地产发展目标,促使商品住房回归居住属性。3月以来,北京、厦门陆续出台调控政策组合拳,杭州迅速跟进,出手快、力度大、针对性强,进一步升级了住房限购政策,进一步收紧了住房信贷政策,“认房又认贷”的政策能最大限度的抑制炒房行为。调控新政的出台,表达了政府对楼市调控的强烈决心,有利于通过大幅度提高炒房成本而将投资和投机的泡沫挤出市场,市场降温的效果值得期待。

杭州透明售房研究院院长方张接:

此次杭州打出政策组合拳,以较大的力度加码调控,尤其是“认房又认贷”是房地产调控史上最严厉的手段之一,其影响面和杀伤力不容忽视。与此同时,此次组合拳也进一步封堵了落户四县(市)等规避限购曲线炒房的政策空隙。不能低估和轻视调控政策叠加作用和潜在威力,也不能低估和轻视政府抑制炒房的决心。杭州房地产市场在宣泄完恐慌情绪之后,终究会回归冷静和理性,到时过度投资和购买力透支的风险才会逐渐清晰。

要特别注意限购限贷政策加码过程与货币政策收紧周期的叠加和共振,从历史经验来看,一旦形成共振,对房地产市场的影响会是实质性和巨大的。从目前的实际情况来看,后续不排除会进一步出台严厉措施,坚定地打击炒房,稳定市场。

调控时间表

2016年9月18日:出台限购政策,暂停向拥有1套以上住房非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

2016年9月26日:加大土地供应,公布出让计划,调整土地出让竞价方式:溢价率超过100%时,签订出让合同一个月内全额付清土地出让金;溢价率超过120%时,须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到150%时,转入投报配建养老设施。

2016年9月27日:

1.暂停市区购房入户;

2.提高公积金贷款二套房首付比例:拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款的,首付比例由40%调整为50%;

3.提高商业贷款二套房首付比例:拥有1套住房但未结清相应购房贷款的,首付比例由30%调整为50%。

2016年11月9日:

1.升级限购政策,非本市户籍居民家庭购房须提供前2年内连续缴交1年的社保或个税记录证明,不得通过补缴购房;

2.提高公积金贷款首套和二套房首付比例,三套停贷:首次购房或拥有1套住房并已结清贷款的,首付比例由20%调整为30%;拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款的,首付比例由50%调整为60%;拥有2套以上住房或未结清公积金贷款的,不得申请公积金贷款;

3.提高商业贷款首套和二套房首付比例,三套停贷:首次购房的,首付比例不低于30%;“有房无贷”或“有贷无房”的,首付比例不低于40%;拥有1套住房但未结清相应购房贷款的,首付比例不低于60%;拥有2套以上住房的,暂停贷款。

2017年3月2日:

1.扩大限购范围。富阳、大江东纳入限购范围,市区范围内统一限购;

2.升级非本地户籍居民限购措施,个税或社保年限要求,由“前2年内连续缴纳1年以上”调整为“前3年内连续缴纳2年以上”;

3.增设本地户籍居民家庭限购措施,本地户籍居民家庭限购2套。

?2017年3月24日:再次对土地出让竞价规则作进一步优化。溢价率超过50%时,须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当自持比例达到100%时转入竞配养老用房。

(注:以上时间为措施公布时间,实施一般为次日)

杭州3月成交暴涨,环比增幅112%+

虽然杭州在3月3日已经进行了一轮调控升级,主要内容为增设本地户籍居民家庭限购措施,暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房等。但杭州和其它一二线热点城市一样,似乎陷入了“塔西佗陷阱”,调控升级的影响迅速被人们“越限越涨”的焦虑消化。

根据透明售房网的数据,3月截至到27日,杭州市区新建商品房已签约18758套,环比2月的8852套,增幅高达112%;而二手房也成交了13364套,环比2月的7929套,增幅也达69%。

像3月13日-19日这周,杭州市区新建商品房签约量5037套,创下去年10月以来新高;上周(3月20日-26日),杭州市区新建商品房签约量4399套,虽然有所减少,但仍处于较高水平。

另一方面,土地市场新年开闸,突然杀出2个“3万+的萝卜干”。3月24日下午,春节后杭州的首场土地出让,30多家房企大鳄争抢萧山区市北的2块宅地,结果楼面价双双站上了“3万+”的新高地,“萝卜干秒变人参”刷爆了朋友圈。

这场拍地,带来了一系列的后果。

最可怕的是恐慌加剧。“连萧山都快买不起了呀!”这一声惊叫后,购房大军冲向钱江世纪城和萧山狂热“扫货”。据说当天晚上,这些板块的售楼处就已经个个人头攒动,周末更是盛况空前。

然后是土地拍卖的“游戏规则”变了。当天晚上7点,杭州市国土资源局发布了一则土地出让公告,调整土地出让竞价方式,被“藏”在了公告里:“当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。”记者得到的内部消息是,这个土拍新政,相关部门已经准备了一个月,当天就顺势推出了;新政是“全市一盘棋”的考虑,杭州市区、萧山、余杭、富阳、大江东新挂牌出让的土地,将全部适用新规。这比去年9月27日开始,杭州市区调整的土地公开出让竞价方式更加严格。只要相关部门控制好土地拍卖的起始价格,“地王”将不再有。

还有意料之外、情理之中的,是昨天(3月27日)良渚余政储出[2017]1号地块拍卖现场。这块土地新政的“漏网之鱼”、又号称良渚史上最优宅地,临开场时实然宣布暂缓出让,留下现场开发商们错愕的背景。虽然相关部门没有说具体原因,但起码是响应了市场调控的号招,若再出一个“地王”,恐慌更全加剧。

杭州商业地产成交占比50% 北京“酒店式公寓”被判死刑

3月26日,北京传闻数月的“商住限购”,靴子终于落下了。

这是10天内北京市第9次出台楼市调控政策。尽管政策内容只有寥寥数句,但措施之狠、条令之严,令北京房地产市场一片“哗然”。亚豪市场总监郭毅的总结是:“不仅在北京史上最严厉,就算放眼全国,也是针对商住最为严厉的一次调控。”

限购细则包括:最小分割单元不得低于500平米;只能卖给企事业单位、社会组织,不能卖给个人,二次出售时亦是如此;已销售的,二次出售时可以出售给“名下在京无住房和商办类房产记录的”且交满5年社保的个人;不得将房屋作为居住使用……

“酒店式公寓”基本被判死刑。

“显然,政策的目的不是房价,而是人,要人口疏解。所以以后分析楼市政策都要转变思路。热点城市被调控都在所难免。”北京中原地产分析师张大伟表示。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,“商改住”或“类住宅”整治行动直接目的是:政府不想商办价格上涨影响产业和经济。

目前除了北京外,上海、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”(类住宅)项目,深圳、广州也会开始。这说明,这并非北京、上海等部分一线城市主导而为,商改住(类住宅)的整改措施是统一部署进行。

而杭州的商业地产也在连续增长。据透明售房网的数据,杭州市区上周市区新建商业地产签约套数达2199套,环比增长36.6%,并且为连续第七周环比增长,创下去年10月以来周签约套数新高,占市区新建商品房签约套数比重达50%,创下去年12月以来新高,这一数据表明,当前杭州市区房地产市场投资氛围仍然较浓。

信贷宽松已达周期尾部万科年报对项目跌价做准备

多位业内人士认为,对房价最具杀伤作用的是信贷。历史数据表明,2010年央行收紧房贷后,2011年北京和上海的房价出现30%左右跌幅;2013年房贷政策明紧实松,北京和上海的房价出现约40%左右涨幅;2014年再度收紧,北京房价跌幅12%;2014年底放松后,房价开始节节暴涨。

“这一轮楼市价格涨起来,其实是因为信贷超发、资产荒。从2014年9月30日开始,持续一轮又一轮的刺激,资金未进入实体经济,而是在楼市和金融市场间空转,后面预测房价走势其实还是看信贷政策松紧。”上述北京住建委处长说。

信贷政策会变吗?26日,中国央行行长周小川出席博鳌亚洲论坛2017年年会一场名为“货币政策的‘度’”的分论坛并表示,在实施多年量化宽松货币政策之后,本轮政策周期已经接近尾声。

有机构认为,这预示着,楼市的这波政策性牛市基本结束。

还有3月26日晚,万科企业股份有限公司公布2016年年度报告。《年报》中提及:报告期内,项目存货跌价准备为13.8 亿元,较2015 年底增长82.3%,原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。

这已经不是万科今年第一次唱空了,郁亮在今年初也提出了“跌价论”。对于为何在年报中计提12个城市13个项目共计13.8亿存货跌价准备这问题,万科董秘朱旭解释称,这主要是基于审慎的态度,未来仍将谨慎,尤其对三四线城市保持谨慎。

这12个被万科“不太看好”的城市分别是:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。除了宁波、大连是二线城市,其他都是三线城市或者四线城市。

为了房子假离婚、假结婚这个漏洞被补上了

今天,被炒的最热的楼市新闻,可能就是央视财经暗访上海市徐汇区一家房屋中介了。根据上海市的限购政策,外地人在上海买房,必须自购房日前起连续5年在本市缴纳社保或个税,如果和上海户籍居民结婚,且双方名下在上海都没有房产,最多可以家庭为单位购买2套房。但房屋中介公司工作人员说,这根本不算事儿。

中介小王说他为了帮客户买房,已经结了四次婚,其中岁数最大的客户已经70多岁,而他跟这位70多岁的阿姨结婚两次,因为跟阿姨离婚后,她又要买房。这一结一离,小王能得到6万元到8万元不等的报酬。

3月24日,央行发布了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》,提出对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策,从严防控信贷风险;对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。简单地说,以后在北京离婚一年以内购房通通按二套房执行,而按照新政规定,购买二套房的首付款比例不低于60%。

结婚是一件神圣的事情,现在却被买卖房子绑架。从今天的新政看,杭州的这个漏洞已经补上了。

【限购政策回顾】

2016年9月18日,杭州发布《关于我市实施住房限购的通知》,明确在市区限购范围内暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

2016年11月9日,杭州发布《关于进一步严格实施住房限购的通知》,明确在9月19日已暂停市区限购范围内对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基础上,自11月10日起,对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房和二手住房,且非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

2017年3月3日,杭州发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》,自3月3日起,在市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房:

(一)已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

(二)已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

(三)无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民家庭(非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房)。

限购范围包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区。            

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