福厦样本调查:二线房价上涨之谜
随着一线城市政策的逐步收紧,房价上涨态势有所控制。然而在二线城市,上涨趋势依然没有减缓的迹象,而是“前仆后继”,你方唱罢我登场。“地王”频出串起了二线城市的上涨主线,“面粉贵过面包,但还是做成了蛋糕。”据CRIC的统计,今年以来重点城市“三高”地王已达到74幅,4月以来的一个半月就占近70%的规模。上一个“地王年”的2013年,也仅仅拍出了60幅地王。另一方面,政府对土地资源的把控仍十分严格,以厦门为例,其在7个月内仅出让一宗土地。
同时,投资需求的抬头也让二线房价一路绝尘。当一个城市中的投资客超过25%时,房价就容易松动。因为一旦市场不好,这些投资客就会抛盘,并引发连锁反应。而在厦门楼市中有50%的投资成分,这也使得厦门房价容易出现暴涨暴跌。
“面粉贵过面包,但还是做成了蛋糕。”企业也没想到,这些价格居然能被市场接受。由于土地成本高企,厦门房价不会出现下调,但成交量下降的势头已不可避免,要实现复苏尚需时日。
“上个月底我们项目开盘的时候,正常排号的人都没有买到房,因为关系户都已经排满了。”5月8日,星期天,厦门市海沧区某商品房项目售楼处,看房的人络绎不绝。项目负责人向21世纪经济报道记者介绍,过去几年来,很少见到厦门楼市出现如此盛况。
出现这种局面的直接诱因,是上月的一宗“地王”。4月22日,保利地产旗下的厦门中璟房地产开发公司以54.26亿元的价格竞得同安区同安新城片区的一宗土地。25838元/平方米的楼面价不仅创岛外新高,而且高出同区域在售商品房的价格。
一时间,满城皆惊。厦门人怎么也没想到,在如此“偏僻”的区域,土地竟然昂贵到这种程度。
这绝非偶发事件,而是一系列因素综合作用的结果。它的潜在影响,也远不止项目提价、市场恐慌那样表面。种种因素决定了,在每一轮市场高点中都站立在“潮头”的厦门楼市,早已形成它自己的运行逻辑。
地王频出
“在拍地之前,我们都预计那块地的价格会超过2万,但还是没想到会那么高。”某大型房企福建区域负责人向21世纪经济报道记者表示,该地块周边的诸多在售项目中,价格最高的也仅为2.2万元/平方米。
这宗名为“同安2016TP02商住用地”的商业用地位于厦门同安区滨海西大道的东侧。除海景资源可观以外,区位、交通、教育、商业等配套均难如人意。但拍卖当天却吸引了29家房企前来参与,竞价次数超过200轮,溢价率达到149.6%。
实际上,在此之前,厦门的“地王”就已频繁诞生。
2015年,厦门共出让土地47幅,其中41幅成功出让,6幅流拍。虽然成交土地数量不多,价格却十分可观。其中,集美区的单价“地王”在去年5月被刷新,为14857.86元/平方米;海沧区的“地王”在去年9月被刷新,单价为15679.4元/平方米。
由于当时市场冷淡,这几宗高价地也颇受质疑,但事实证明,这些项目不仅热销,而且卖出了好价钱。以恒大获取的集美“地王”项目恒大帝景为例,其于去年12月首次开盘时的价格为22000元/平方米。随后不断加推,到今年4月初,最新的价格达到24500元/平方米。
同属于该区域的国贸天悦项目,去年11月首次开盘时的价格为21000元平方米,到今年3月推盘时,价格已升至26600元/平方米,且开盘即告售罄。该项目的前身,为2014年的集美“地王”,当时的土地单价为13135元/平方米。
“就这些项目所在的区域而言,成交价格已属高点。”上述人士表示,“面粉贵过面包,但还是做成了蛋糕。”企业也没想到,这些价格居然能被市场接受。所以,对市场的判断很快变得乐观起来。
另一方面,该地块推出时,房企正处于极度“饥渴”的状态。据厦门市国土资源局的公开信息,这不仅是厦门在2016年的第一宗招拍挂土地,也是最近7个月来厦门出让的首宗土地。在房价不断上涨的厦门市场,引发争抢实属必然。
按照该人士的观点,销售节奏和土拍节奏交叉在一起,造就了这一“地王”的诞生。
实际上,就拿地者保利而言,对于成本可以有另一种核算方式。2014年,保利曾在同一区域拿下一宗商住用地,成本为10381.5元/平方米,建筑面积达32.6万平方米,比新“地王”还多出11万平方米。
按照惯常的思路,当企业在同一区域拥有多个项目时,其成本和利润往往进行统一核算。也即,经由前者的分摊,“地王”项目的实际成本并没有那么高。
然而,这一房地产界公认的运作方式,却并不为大众所熟知。因此,“地王”对市场的搅动已不可避免。
外地需求推动补涨
“‘地王’是最容易影响老百姓预期的。当你看到地价那么高,房价又那么低时,心态就很容易发生变化。”厦门大学管理学院副院长戴亦一向21世纪经济报道记者表示,对于厦门这个“移民城市”来说,更是如此。
戴亦一表示,在厦门楼市的需求结构中,有70%是外地人。在这其中,大部分是福建省内的购房者,少部分为外省购房者。在后者中,来自东三省的购房者近年来愈加活跃。
这一观点得到很多从业者的证实。多个房地产公司的相关人士向21世纪经济报道记者表示,一直以来,厦门市场中的本地和外地需求比例多在3:7或4:6的水平。其中,外来需求占据多数。海沧区马銮湾附近某项目的销售负责人向21世纪经济报道记者表示,今年项目接待了一些来自山西、河南、北京的客户,虽然仅成交两套,但来自华北的看房者明显增多。
戴亦一将这部分需求称为“带有移民倾向的投资性需求”。具体表现为:买房后不一定马上来住,若将来房价翻个一两倍,可能选择卖掉,也可能最终移民厦门,作为自住。
这其中的投资成分,是导致厦门楼市波动的主要原因。戴亦一表示,当一个城市中的投资客超过25%时,房价就容易松动。因为一旦市场不好,这些投资客就会抛盘,并引发连锁反应。他认为,厦门楼市中有50%的投资成分,这也使得厦门房价容易出现暴涨暴跌。
戴亦一表示,1993年,由于国家出手抑制经济过热,导致厦门房价出现了60%的跌幅。2009年,厦门房价也因国际金融危机的连带影响,下跌30%。但大部分时候,厦门房价仍处于上涨状态,且涨幅不小。
如今,“移民大潮”仍在继续。厦门市统计局公布的数据显示,2014年厦门常住人口达381万人,其中五成以上常住人口户口登记地为其他地市。但按照厦门去年初出台的《厦门市城市总体规划(2010-2020)》草案,到2020年,厦门常住总人口将达到500万。
与需求相比,厦门楼市的供应量并不充裕。根据易居克而瑞的统计,2012年以来的5年间,厦门市商品住宅的实际供应面积均小于同期的成交面积,但差距并不大。进入2016年,由于成交量陡增,这一缺口扩大至50%。
厦门依山傍海,风光秀美,是国内著名的旅游城市。但恰恰是这种地理特征,使得厦门的可供土地并不充足。按照计划,厦门在去年需供应经营性用地72宗,但由于各种原因,实际仅供应47宗。这也导致厦门楼市的去化周期跌至8个月,进入偏紧区间。
戴亦一表示,就上述两个特征而言,厦门与深圳有着类似之处。其一,外来人口占多数,属于“移民城市”;其二,土地供应相对不足,且潜力有限。
事实上,处于二线城市的厦门,也往往以深圳作为参照对象。当地房地产界认为,多年来,厦门市场的走势曲线与深圳十分类似,且具有一定的滞后性。因此,对比深圳房价的暴涨,戴亦一将此轮厦门房价的上涨称为“补涨”。
危险的信号
但从市场表现来看,此轮“补涨”显得过于猛烈,尤其在新“地王”诞生之后。
上文提到的国贸天悦项目,最近一次开盘是4月23日,开盘价格也已飙升至32000元/平方米。这一天恰恰是新“地王”诞生的次日。自去年11月首次开盘至今的6个月间,该项目的均价上涨了11000元/平方米,涨幅达到52%。
建发集团开发的高端住宅项目央玺,则在5月借势推出其“楼王”项目,均价达到68000元/平方米,最高单价超过7万。这一价格也极大震撼了厦门市场。
岛内二手房的情况同样夸张。思明区的很多二手房单价,比春节前上涨了近万元,单套房屋坐地涨价数十万的情况屡见不鲜。其中,部分学区房价格已达到5万元/平方米的水平。
当地一名房地产开发商向21世纪经济报道记者表示,泡沫已经出现。他担心,这可能会招致调控政策的降临,同样也会透支市场需求。
就最近几周的数据来看,后者已经变成现实。中泰证券的数据显示,从4月初以来,厦门楼市的新房成交量开始出现震荡下行的状态。5月首周(4月29日-5月5日),受假期因素影响,厦门新房成交1603套,环比下降15.5%;成交面积18.5万平方米,下降12.3%。第二周(5月6日-5月12日),该数据继续降至754套和9.53万平方米,降幅分别达到53.0%和48.4%。
上述人士认为,由于土地成本高企,厦门房价不会出现下调,但成交量下降的势头已不可避免,要实现复苏尚需时日。这将对高价地项目带来巨大的考验,同时也是厦门楼市疯狂过后必须付出的代价。
相比之下,市场对于政策压制的担心更为强烈。今年以来,房价上涨过快的上海和深圳先后升级了“限购令”,苏州、南京等热点二线城市也出台了限价政策。厦门成为少数市场过热,却未出台调控政策的城市之一。
开发商普遍担心,厦门也会出台限价政策,从而对房价直接进行抑制。戴亦一则认为,“限购令”是更有可能出台的手段,因为厦门此前曾实施过,需要时重新推出即可。
厦门曾于2010年9月出台限购政策,限购门槛仅为“一年的纳税或社保证明”。2014年8月,厦门取消岛外四区的限购政策;2015年1月,全面取消“限购令”。
但他指出,无论是限购还是限价都属“下策”,不能从根本上解决问题。“楼市最终决定于实体经济,做生意赚到钱,你才会去买房,如果生意很差,不会去买房。所以说,经济复苏,对楼市是个正面刺激。”如果在经济未能真正复苏的情况下,继续通过货币实施刺激,那么这笔资金最终会流到房地产,并把泡沫越吹越大。
他还补充道,福建经济带有一定的外向型性质,且大量的福建人从事实业和制造业。从实际情况看,经济状况比想象的要差。(21世纪经济报道)
原标题:厦门样本：一座二线“移民城市”的房价逻辑
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