水贝村旧改现场，福田区景田新狮村的魔方公寓 吴家明/摄 吴比较/制图
以前“种田”，现在“种房”，这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。如今各种“改造”不断推进，各路资本也疯狂盯上这块大蛋糕。
随着城市更新为代表的城市化进程加快，渔农、岗厦、大冲、水贝......一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。
以前“种田”，现在“种房”，这句话可以说是深圳城中村旧改的真实写照。城中村旧改后创造的一个又一个暴富神话已经让人印象深刻。不仅如此，城中村承载着不少深圳人的青春与梦想，但同时也是城市发展和社会管理需要面对的一个难题。正是这样，各种“改造”不断推进，各路资本也疯狂盯上这块大蛋糕。
这边在“种房”
那边房企在圈地
深圳独有的房地产开发现象：公开招拍挂的土地少之又少，旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。目前，深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。
5月的一天，深圳罗湖区水贝村，高温下的空气白茫茫的。张小姐站在旧村大门前，往里面正在施工的工地不停张望。她是水贝村本地人，从小住在这，她告诉记者自己时常会回来看看旧改的进度。
“当时开始谈判时，开发商给出稍高于市场价的每平方米40000元进行补偿，即使按照那个价格，每户人家都至少千万级别，但当时基本所有原村民都是要回迁房。”张小姐回忆说，“但正式开始拆迁到现在，还有很多栋旧楼没拆完，深圳房价如今跟几年前也不是一个级别，如果现在建好每平方米卖六七万不成问题，周边还都是珠宝产业集聚区。”
如今，“种房”种出来的面貌是，每户村民所拥有的房产不是用“套”来计算，而是用“栋”来计量。城中村旧改的财富效应到底有多厉害？曾有报道指出，深圳岗厦村原住民中的亿万家族或有20多个，而个人资产过亿的或接近10个，这些都得益于城中村旧改。
在尝试了填海造地后，深圳寄望于通过旧改向“内”要地。早在2014年深圳住宅用地90%以上都来自城市更新。据中原地产和美联物业统计数据，去年共成交土地面积约134万平方米，较上年减少约三成，远远不及旧改释放出近700万平方米的用地规模。这也造就了深圳独有的房地产开发现象：公开招拍挂的土地少之又少，旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路。近年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。
深圳市的城市更新要追溯到2004年，当时深圳市政府出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，在深圳全市启动了城中村改造工作。当时的出发点主要是为了解决市容市貌的问题，而不是从节约利用土地的角度来考虑，重点是改造特区内的城中村和特区外局部的城中村。由于新入市的旧改项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，各开发商纷纷将旧改项目当成“香饽饽”，建成利润率更高的高端住宅。
在如今深圳高房价和高地价的背景下，城中村和旧住宅小区的价值更加突出，开发商的热情也前所未有的高涨起来。“跟一些本地朋友聚会聊天，才发现如今深圳很多城中村和旧住宅小区都有开发商进驻，但目前来看都是先占着圈地，太惊人了。”张小姐对记者说道。
据记者调查，除了已经建成的项目以及市场熟知的南山白石洲、福田区岗厦村以及罗湖区蔡屋围，许多深圳城区里的城中村和旧住宅小区其实已经被各家房企争相“圈地”。包括由华润置地主导的罗湖区莲塘片区改造；招商地产也在去年传出争取罗湖区广场北片区的旧改，而该片区此前一直被认为是鸿隆控股与广州粤海旗下天河城集团的“囊中之物”；湖贝新村和布心村则由京基集团提出旧改意向；位于福田的上沙旧村被中洲集团收入囊中；南山区的南光村则由阳光华艺房地产公司提出旧改；位于罗湖区黄贝岭的华丽西村已经有国香地产进驻，而国香地产的背后则是恒大地产的身影，恒大也已经进驻南山大新村、向南村以及罗湖区碧波花园等城中村和旧住宅小区旧改项目。作为过去“旧改大户”的佳兆业，截至去年底至少持有深圳8个旧改项目，其中也包括南园新村的改造。
从上述名单可以看出，深圳多数城中村已经被大型房地产开发商所“圈”。一位小型开发商的相关负责人对记者表示，面对城中村旧改这块大蛋糕，他们的确显得有些有心无力，很难从大型房企手上“抢到”项目，起码与村民谈判赔偿条件就没有大型房企开出的“诱人”。不过，各开发商争相抢“圈地”，并不代表最终“得手”，因为从深圳规土委旧改确认后，实际开发商还是有很大变数。旧改审批流程相对复杂，同时由于多方利益纠缠，旧改项目的时间周期存在各种不确定性，开发商甚至将面临半途退场的可能。
旧房不拆？
换个方式增值
如今，城中村的增值模式就不仅在于旧改和租售小产权房，越来越多的资本看好深圳长租公寓市场。
随着大量涌入的新增人口和房价的急剧上涨，使得2005年之后在深圳原关外迅速膨胀起来的小产权房，成为了容纳深圳市第二次大规模人口增长的“缓冲区”。与早期城中村建筑以租为主的形态不同的是，2004年之后出现了“亦租亦售”的形态，从而形成了外界所称的小产权房。
如今，小产权房依旧存在于深圳的城中村，但城中村的增值模式不仅在于旧改和租售小产权房。
此前，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，其中关于“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的表述引发各方热议。近年兴起的长租公寓行业中，公寓设计者倾向于把某栋楼整租下来，按照年轻人的口味重新设计装修再租出去，但在土地稀缺和租金高涨的压力下，城中村成为一个必然选择。去年年中，深圳长租公寓市场还在唱着“狼”来了，一年时间过去，深圳长租市场已经演绎成为江湖混战，各路资本更开始在城中村“圈地”。
在福田区景田的新狮村，记者看到一座正在改造中、外观看起来非常高级的魔方公寓很快将亮相。记者向附近的中介询问，周围的城中村单间出租价格在每月1800元左右，但像魔方公寓这样的单间月租至少要3500元以上，收益可以成倍增长。
去年12月，雷军投资的You+青年公寓在南山西丽平山村落地，You+公寓打出的广告标语是大家熟知的“来了就是深圳人”，给租客大打情感牌。链家集团旗下租房品牌自如公寓此前宣布独立，更成为长租公寓市场发展一个重要标志。面对长租公寓市场，除了万科、深业等大量全国性品牌的正式杀入，现在越来越多民间资本看好深圳长租公寓市场。
由租房平台“合屋”联合长租公寓行业数十家品牌机构发起的“青年乐巢计划”此前在深圳启动，这也是由纯民营资本发起的一项计划，通过对深圳城中村等存量房进行柔性改造。合屋做过的一个统计显示，过去一年具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌大概有30多家。而深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，以此计算深圳的租房市场规模就达到1000亿元以上。
现在，深圳长租公寓市场还出现创新产品。吾家SOHO社区首次在深圳的八卦岭片区亮相。与常规长租公寓不同的是，每间公寓都可以独立注册公司。
不过，长租公寓的井喷式发展，也让一些业内人士看到了风险。有分析人士表示，长租公寓市场最终或许只有两个故事：一个是“小而美”的公寓运营者，他们用情怀和产品吸引到客户；另一种情况就是在资本的支持下获取更多的资产，赚资产管理运营的钱，创造金融、服务的增量价值。此外，长租公寓也跟楼市走向密切相关，特别是目前深圳楼市和租房市场都出现一定的降温现象，值得引起关注。
而在“合屋”创始人罗凤鸣看来，相关措施为租赁企业参与城中村改造提供了制度保障。一方面通过改造，可以改善城中村的居住环境，提供安全舒适的租赁房源。另一方面，有利于进一步完善和壮大住房租赁市场的规模，盘活深圳存量房市场。不过，未来两至三年之内长租公寓市场洗牌大战在所难免，目前的发展处于一种无序无标准的状态，要想规范化长远发展，行业必须有标准。（记者 吴家明）
