广州力争3年内商品房库存规模减180万平方米
发布时间：2016-04-17 08:57 来源：南方日报 作者：黄少宏 郑佳欣
备受关注的《广州市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》（以下简称“计划”）于15日发布，明确继续执行限购政策，力争到2018年底，商品房库存规模较2015年底的2248万平方米减少180万平方米。对此，专家认为，广州限购不“松绑”在业界预测之中，对房地产市场总体影响不大，后市预计可能稳中有升。
在去库存周期方面，文件的要求则是，基本达到合理区间。计划提出，到2018年，广州市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。
◆穗库存消化加快◆
一二手房交易现“小阳春”
今年前两月，随着一系列利好政策推出，广州全市一二手商品房交易出现了“小阳春”景象。
广州市住建委数据显示，2016年1月，广州市新建商品房网上签约17195宗，网上签约面积132.01万平方米，网上签约金额218.60亿元，网上签约均价16559元/平方米；2016年2月，广州市新建商品房网上签约6773宗，网上签约面积62.84万平方米，网上签约金额111.08亿元，网上签约均价17675元/平方米。从数据上看，今年前两月，广州新建商品房网签面积接近200万平方米。
中原地产研究部指出，根据广州市国土房管局数据，截至2016年3月25日，全市商品住宅可售面积864.17万平方米，库存量较2月减少2%。随着市场成交再次活跃，去化加快，库存消化周期缩短至9.3个月。随着回暖氛围持续扩散，市场供应量再次上升，整体供求仍处于平衡。
二手房买卖更是出现了“火热”现象。广州市房地产中介协会的报告显示，3月全市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为82.55万平方米、88.06万平方米，环比分别上升215.64%及212.97%，不仅超越了前两月的总成交量，也超越2013年3月的历史最高位。
在此背景下，新出台的计划明确：继续执行住房限购政策，并落实国家有关个人住房金融和调整房地产交易环节税收政策。
下一步，广州将结合房地产市场实际情况，及时分类做好政策优化调整。其中将结合广州市人才发展战略，研究完善人才住房支持政策。同时，严格贯彻落实住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理的相关政策，规范境外机构和个人购房。
◆限购政策不“松绑”◆
去库存周期控制在16个月
“这次广州去库存方案可能会对部分买家的心理带来一点负面影响，有的买家希望放开限购后楼市大涨，而政策未有变化，表明之前的猜想落空。”中原地产项目部总经理黄韬说，广州继续限购的做法也在业界预测之中，对房地产市场总体影响不大，对比其他城市，广州楼市未来仍然是比较乐观的。
实际上，计划的指导思想也是“坚持因城施策，保持房地产政策的连续性和稳定性”及“保持房地产市场健康平稳”。
对于去库存工作，计划提出了以下目标：根据计划要求，到2018年底，广州市商品房库存规模争取比2015年底的2248万平方米减少180万平方米，即在全部消化2016—2018年供应上市的商品房基础上，2016年争取再化解45万平方米，2017年争取再化解63万平方米，2018年争取再化解72万平方米。
在去库存周期方面，计划的要求则是基本达到合理区间。计划提出，到2018年，广州市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。
对此，保利地产首席研究员吴定金表示，从目前的方案看，广州房地产市场去库存的任务总体压力不大，而继续限购对房地产市场的整体影响不大。他分析，虽然广东省出台去库存相关计划后，广州房价同比上涨了10%左右，如果这时候取消限购政策，政府担心房价出现较快上涨。从全国来看，上海、深圳都出台了楼市调控的政策，武汉、南京等地的房地产政策都有所收紧，更多人还担心广州是否会收紧政策。“这个节骨眼上，我们也不奢望广州会松绑限购，只要不加码限购政策，在目前市场状况下，广州房地产市场热度会出现稳中有升的态势。”
事实上，过去一年，广州一手房价与北上深同步持续上涨。根据国家统计局数据显示，深圳在2015年的房价同比涨幅就达到了47.5%，位居监测城市首位，而上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅分列其后。
省房协理事赵卓文认为，对地方政府而言，在新的阶段，如何将房地产发展与地方经济发展融合，如何调整楼市结构，如何促进转型，将决定未来城市房地产还能繁荣多久。
◆库存量大区域◆
应谨慎提价确保去化
值得注意的是，港澳台同胞将享受到公积金政策的红利。计划提出，广州将积极推动个体工商户、灵活就业人员及港澳台同胞、享有中国永久居留权的外国人缴存住房公积金，提高公积金使用效率，根据贴息贷款管理办法规定推进贴息贷款工作，拓宽住房公积金贷款资金来源。
广州住房公积金管理中心相关负责人表示，个体工商户、灵活就业人员及港澳台同胞、享有中国永久居留权的外国人缴存住房公积金的提法过去也有过，目前该中心正在对该政策的推进进行调研。
广州住房公积金管理中心的数据显示，2015年，发放个人住房贷款3.29万笔171.67亿元，同比降低14.32%、9.06%。回收个人住房贷款92.51亿元。截至2015年底，全市累计发放个人住房贷款41.60万笔1557.73亿元，贷款余额965.42亿元，同比增长8.59%、12.39%、8.93%。
目前，广州全市库存量最大的两个区为番禺和花都，库存量分别为447万平方米和320万平方米，因而这两个区也是去库存任务量最大的，到2018年底将要分别减少库存规模36.23万平方米和25.43万平方米。
对于部分库存量较大的区域，广州中原地产研究部表示，虽然市场回暖明显，个盘提价现象频现，但在去库存前提下，仍建议谨慎提价，以确保去化。中心区的海珠、荔湾则因几个旧改项目，如广纸、广钢等于近期推出，致库存量及消化周期整体上升，但从这几个盘市场关注热度看，预期消化速度也会较理想。
亮点
库存工商业地产可改造为孵化器
计划提出，在规划条件许可和不改变用地性质和容积率前提下，允许在建商品住房项目适当调整套型结构。全面实施孵化器倍增计划方案和支持众创空间建设发展若干办法，鼓励支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间。
与此同时，广州还将支持社会力量投资建设养老服务设施，鼓励社会力量利用企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，按程序调整控制性详细规划或临时变更使用功能举办养老机构设施。
下一步，广州将在2016—2018年全市计划完成棚户区改造约1.24万户、新开工约2.8万套，其中通过货币化安置约200户。
在发展住房租赁市场方面，广州将全面推广房屋租赁“网上备案”，鼓励住房租赁规模化经营。此外，则是组织实施来穗务工人员申请承租公共租赁住房保障工作，多渠道逐步解决非户籍常住人口住房困难。
●南方日报记者 黄少宏 郑佳欣
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