●深圳楼市疯涨引爆“违约潮”
●有“换房族”当原告又当被告
●律师呼吁尊重契约
卖房的想反悔，买房的遭违约；更有“换房一族”觉得自己原有住房卖得亏了想反悔，签约的新房子又遭到业主违约……
在深圳房价上涨引发的“违约潮”下，深圳市律师协会昨日紧急召集精通房地产法律事务的数名律师召开圆桌会议，讨论深圳二手房买卖面对的反价违约法律问题。
律师们为市民遇到“违约问题”提出了应对的法律意见，并认为“二手楼”违约考验了社会的诚信，呼吁公众尊重契约，理性应对。
数据
二手房火了，业主反价多
去年10月，深圳的房价就开始“拉涨”，随着“3.30新政”推出放开限贷、降低房贷利率、降低二套房首付比例，营业税免税期限由5年改为2年等购房政策，深圳房市在刚需、改善型需求、投资需求等各种购房潮冲击下，整体被再度推高。
两个月来，深圳一些片区房价涨幅不少。按照目前较为普遍的购房合同,违约金最高只是预付定金的2倍或房屋成交价的20%。在房价涨幅较大的情况下,即便违约,卖家依然有利可图。因此而出现了大量二手房卖家违约、反价的案例。据中原地产、美联物业的统计，今年4、5月以来六成以上的二手成交楼盘存在反价现象。
晶报记者 吴欣
现象
卖家为毁约，竟称自己签约时“喝多了”
深圳律师协会监事王劲松律师介绍，他代理的一起案件中，在深圳工作多年的张惠（化名）于4月签订了深圳坂田一套房屋的买卖合同，并支付了25万元定金,到5月却被卖家“放鸽子”。卖家违约的理由很无厘头：签合同时自己酒喝多了。但张惠随后发现，该卖家其实将这套房屋加价30%在其他中介挂盘出售。与卖家协商无果之后，张惠只能寻求法律途径。王劲松律师告诉记者：目前，被卖家违约的深圳购房者组成了一个近300人的维权联盟，且每天以3到5人的速度在增加。
律所变“医院”，客户排长队预约律师
“事实证明如今的楼市是政策市、信息市，大家本来对楼价就很敏感，很脆弱，一旦有一点政策上的变化，很容易引起房价的上涨。”
对于近一个多月来律师事务所业务量的增长，深圳律协房地产法律专业委员会副主任张茂荣律师，用了4个字形容——“史无前例！”今年五一过后，其所在律师事务所二手房买卖业主反价案例的接待量已经超过了千次，上门咨询的都有几百人次，几乎等于去年全年的接待总量。他说：“我们律所都快变成医院了，每天都有很多人前来咨询律师。客户们都要排队等候，要至少提前半天预约。而且我们律师接待每个客户都只能限定半小时，实在忙不过来，天天都要加班到凌晨，我昨晚又忙到凌晨两点才回家。我的电话天天几十个未接来电，实在是接不到，因为一直占线。”
律师颜宇丹是一个著名法律微博的博主，她也反映自己的微博被留言和私信挤爆了，全是咨询房产违约问题，她每天都要花两三个小时在微博上回应留言和私信。律师们预计，下一步法院受理的二手房买卖合同纠纷，也将暴增。
有的换房族遭遇违约陷入“无家可归”境地
不少与会律师都表示，如今还出现了“连续违约”的情况，损失最大的当属换房族。所谓换房族，就是原本打算卖掉小房子买大房子，或者卖掉旧房子买新房子的一批人。有的换房族，原本有房的，如今却因为换房被违约而陷入“无家可归”的困境。
“客观来说，市场波动这么厉害，确实伤害了买家，但也伤害了换房的卖家。很多业主卖旧房子，是为了换大的房子，结果他们失去了唯一的住房，买新房却又遭毁约。”张茂荣说。
深圳律师周争锋表示，自己遇到过拿着两份合同来咨询的客户。一份合同是卖房子的，想找律师咨询如何免责毁约，另一份合同却是买房子的，想了解怎样才能履行合同。
律师支招
●买家要求“强制过户”风险大
目前，深圳很多遭遇违约的当事人，找律师甚至上诉到法院的要求，都是趋向于“不要违约金，要直接履行合同”，也就是要求法院判房产强制过户。不过，与会律师普遍认为，想要强制过户并不容易，法律风险很大。
朱斌律师作了一个统计：从2013年6月到2015年5月可查到的法院判决文书中，有38份房地产纠纷官司是原告要求继续履行合同的，而其中能得到法院支持的只有54%，败诉率接近一半。
周争锋律师也不看好当事人“强制过户”的要求，他认为最好是买卖双方坐下协商，定一个双方都可以接受的加价或违约金。要求“强制过户”有很大风险，一个官司至少要打一年半载甚至两年，而房价则是“日新月异”，“当买家把时间、金钱和购房资格耗在一个官司里，就很有可能挤不上买房这一趟车。”
●警惕利用“优先购买权”毁约
深圳律协房地产法律专业委员会委员周科律师也认为，当事人想要强制过户房产不容易，同时卖方还可用“优先购买权”毁约。
比如在房子未过户前，租客有优先购买权。哪怕当事人把官司打赢了，最后租客却凭优先购买权来排除法院执行。另外还有夫妻共同财产问题、房产被查封问题、一房两卖问题等，都可能成为房产强制过户的阻力。
周争锋律师也指出，买家到法院打官司要求“强制过户”也面临很大的经济压力。“一套房子几百万，要求强制过户的话，诉讼费按比例收都是好几万元，加上房产封存、担保等一系列费用，单是诉讼门槛就要十几二十万元。”
律师们普遍认为，就算法院判决强制过户，也还有很多不确定性，买方维权成本会很高，风险太大，商谈赔偿一个合理的违约金或加价可能是更好的解决途径。
●约定较短履约期限和较高违约金
王劲松律师建议当事人：在房价波动较大的情况下，签约时尽量约定较短的履行期限，并约定一个较高的违约金以提高违约成本，降低一方违约的概率。
在合同履行过程中也要督促对方履行合同义务，如果对方有拖延或推诿的迹象，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告通知等。
当确认对方已不会履行合同时，应及时向法院起诉并申请财产保全（查封涉案房产），以保障自己的权益。
●呼吁买卖双方尊重契约
与会律师们还认为，无论是房价上涨时卖方反悔，还是房价下跌时买方反悔，其实都是缺少契约精神和法律意识的表现，是要付出代价的。房价不理性的上涨将难以持续，预计深圳楼市将进入到一个平稳期。
他们建议深圳法院针对新政后可能出现的新问题，进行预见和研判，力求统一裁判尺度，避免同案不同判。法官在运用自由裁定权的时候，要充分关注市场变化，考虑房价的真实情况。
