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房地产又热:繁荣还是陷阱?

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  房地产行业进入加杠杆驱动的上升周期。

  在过去的一个星期里,我们访谈了20多个房地产开发商、中介和当地资深地产记者,覆盖到17个一二三四线城市。货币政策宽松,以及各种利好新政的出台,房地产行业从2015年开始先后进入加杠杆驱动的上升周期。改善性需求主导的繁荣有一定的可持续性,但受后续政策和价格波动影响大。

  房价梯次升温。

  深圳在“330”政策后带头领涨,南京、苏州等城市在去年7-8月份接棒,北京、上海等一线城市2016年元旦前后开始猛涨,其他二三线城市价格受到刺激纷纷升温。

  一二线城市库存低,三四线城市去库存缓慢。

  一刀切式“去库存”政策,对三四线城市,消化库存效果微弱。无锡、芜湖、惠州、涿州等地,虽然交易量和价格有所上升,但消化库存压力依然巨大。对于供小于求的一二线而言,市场价格因之“火上浇油”。

  改善型需求是市场核心购买力量。

  价格上涨直接催生刚性和改善性住房需求。莫尼塔调查显示,大约40%-60%购房者为改善型需求,20%-40%来自于首套购房者,投资性需求约为10%-20%。这个阶段投资客多因“资产荒”而追逐房产,前几年的炒房客难见踪影。

  加杠杆势头猛。

  莫尼塔调查显示,80%-90%以上的购房者采用按揭贷款形式筹措资金。深圳、上海投资客比例达到20%以上,其中不少人使用首付贷、消费贷等形式加杠杆。

  一二线积极开工,三四线继续去库存。

  2016年,开发商从银行获得贷款相对容易,新开工项目和投资额将会上升,投资力度视市场波动随时调整,而三四线城市依然以去库存为主。全国整体开工量仍呈下降趋势,不足以大幅带动钢铁水泥等需求。

  楼市短期大幅下跌概率较低。

  经历一轮疯涨后,多数受访者表示,下半年上涨幅度有所平缓,但房价依然有强劲需求支撑。除非政府“猛刹车”,否则不会出现下跌。三四线城市受访者表示,价格将保持平稳或微调,不会暴跌。

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