据中国之声《新闻纵横》报道，“你留下房子，我为你养老”，你愿意么？抵押产权房换取养老金的“以房养老”方式，你能接受么？
从2003年“反向抵押贷款”保险概念的提出，到2006年成立课题组开始调研，再到去年上升到国家战略层面。“以房养老”历经10年，在争议声中不断前行。昨天（21日），保监会向中国之声证实，已经决定在北京、上海、广州和武汉四地率先推行老年人住房反向抵押养老保险试点，同时首次明确以房养老试点的实施细则。
“以房养老”具体来说，就是老人可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额养老金或接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款，其升值部分归抵押权人所有。然而“以房养老”前期试行却是在部分地区遭遇了停办，引发了人们的思考。
“以房养老”到底可不可行？
缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产，增加老人积蓄。“以房养老”看上去很美，听上去诱人，但是推行起来却是任重道远。“靠儿不靠房”的传统观念该怎么破？养老院还会“一床难求”吗？房屋70年产权到期后的权属应该如何明确？
保监会表示，以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人；参与以房养老试点的保险公司必须开业满5年、注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。单个以房养老保险产品的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
“以房养老”的美好愿望，架不住老人心里的嘀咕。
老人：我把我的房子抵押给银行了以后，我等哪天不在了，我的房子让银行给收走了，那我的儿女不得骂我啊？
老人：我就觉得我对银行不是很信任。
老人：孩子脸上也不争光。
老人：你当父母的要是把房子就是抵押出去了，咱去养老去了，你对孩子从心理上过意不去，再说孩子也不一定高兴啊。
老人：我们还不打算以房养老，我们自己有一所房子觉得心里更踏实。
在此之前，“以房养老”的模式在北京、上海、南京等多地试水已久。南京的一些老年公寓要求，凡在当地有60平方米以上产权房、超过60岁的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构。某股份制银行零售业务部负责人表示，他们也推出了以房产为抵押的金融服务。
负责人：贷款额度可能首先要看他的房子的评估的价值，我们一般按照房屋评估价70%左右做抵押率，我们现在规定，每个月给客户两到五万元的贷款金额。
在个人层面，一个极端而急迫的问题随之浮现：我们把房子抵押给银行后，如果在我们的有生之年把钱花完了，怎么办？
中国社科院人口与劳动经济研究所副所长张车伟：一般来讲，你抵押出去以后，实际上保险企业应该一直管到老人去世，如果老人活得年龄特别大，这对保险公司来讲就有一定风险。对于保险公司而言，现在评估的房屋价值可能今后不断变化，有可能会升值，但是也有大幅度缩水的可能性，因此保险公司也面临非常大的风险。今后在实施的过程中，碰到的风险和问题就会更多，还是要不断摸索。
保监会细则落地后，“以房养老”模式在政策层面更趋明朗。民政部副部长窦玉沛表示，国家鼓励各方面力量投入，做大养老服务产业，以房养老正是选项之一。
窦玉沛：发挥市场配置资源的作用，以房养老正是市场化运作的组成部分，而且是以试点提出来，这是积极慎重和稳妥的，完全是自愿、自主选择的一个行为。
但保险机构仍有浓重观望情绪。作为“以房养老”的倡导者，中国房地产协会副会长孟晓苏对银行、保险公司的担忧深有了解。
孟晓苏：从保险业来说有几个担心，第一担心房价会下跌，抵押物会缩水，第二担心，中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年或50年，到时候政府会不会把土地收回了，第三担心房屋产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办？
对保险公司，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。有业内人士称，“以房养老”业务在执行中将面临多重风险，70年产权的问题首当其冲，预计保险公司的做法会趋于保守。但在孟晓苏看来，这不是问题。
孟晓苏：说中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年和50年。到时政府就把这个土地收回了？他们不知道，早在2008年，中国出台的《物权法》已经明确，住房土地使用权期限届满的，自动续期。
除了产权问题，张车伟还谈及通胀风险，万一通货膨胀导致养老协议所规定的资金不能覆盖我们生活，那该怎么办？
张车伟：具体保险的险种可能有所不同，比如试点当中有两种，一种是参与式险种，一种是补充式险种，它这意思就是说，今后这个房子的价值变化，保险公司是不是参与，如果参与的话，通货膨胀等因素可能就会在里面，如果不参与的话，被保险人独资享受你这个房子收益风险，那实际上，可能你自己就要承担通货膨胀的风险。记者沈静文车丽
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