9月的鄂尔多斯，秋凉骤起，游走于鄂尔多斯新、旧城区内绵延数公里的空置楼盘间的人们，备感寒意。空置的楼房记载着鄂尔多斯十年造城运动一路走来的兴衰，其间被裹挟进来的还有一个个人物命运的沉浮。
自2003年启动新的城市发展战略至今，鄂尔多斯已走过了十年城镇化历程。“十年‘沉浮’两茫茫”，曾经轰轰烈烈的“造城”运动，如今日渐式微。除了给这座城市带来大面积房地产空置及全民财富泡沫化的重殇之外，在新型城镇化号角吹遍全国的当下，其畸形城镇化之路所留下的沉疴更值得业界再总结，或可为后来者提供一份活生生的现实教材。
转型误入“房地产化”歧路
张大牛是前两年鄂尔多斯房地产开发盛极而衰的亲历者之一。见到中国证券报记者时，一脸疲惫的他刚从距鄂尔多斯两千多公里的兴安盟驱车20多个小时风尘仆仆地赶回，他告诉记者，自去年以来，他就把和别人合伙开发的一处未完工楼盘抵押给了前两年搞民间融资的债主，另谋生意来还还剩下的数十万元债，今年以来他隔三差五跑一趟兴安盟，在那里开始做一些建材买卖。
他打趣地告诉中国证券报记者，鄂尔多斯民间现在流传一个段子：电视台记者在街头随机采访鄂尔多斯市民：“如果你买彩票中了500万大奖，你会怎么花？”市民不假思索地答：“先还债。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢还。”张大牛说，这虽是笑话，一定程度上却是当下鄂尔多斯老百姓的真实处境写照：前两年全民放贷搞融资，全民搞房地产，如今全民追债，全民心累。
然而，相比于财富一夜间泡沫化带来的梦魇，更让张大牛至今心中唏嘘不已的是，当初是怎样的一种“冲动”让他一夜间放弃经营多年的煤炭运销生意，转而投入到房地产开发的滚滚洪流？他告诉记者，过去十年间，他一直利用鄂尔多斯煤炭资源的优势，拉起十多辆运煤车的队伍，在鄂尔多斯与外地来往运煤，年景好时年入百万元不成问题。而当高峰时多达500多路房地产开发大军涌入时，他也奋不顾身地卖了资产聚拢一圈朋友盖起了楼盘。但是，当楼盘还没有卖出时，就遭遇了鄂尔多斯楼市的冬天。
事实上，在中国证券报记者实地调查中，类似张大牛所说的当初的那份“冲动”，在鄂尔多斯当地曾经一度成为普遍的社会心态，甚至是鄂尔多斯过去几年城市整体发展思潮的一个缩影。正是在这份“冲动”的驱使下，鄂尔多斯过去十年城镇化路途开始发生偏向，直至误入“房地产化”的歧途。
按照业内专家的普遍共识，科学合理的城镇化，产业依托是根基，并且这些产业发展要拥有可持续性。北京锡恩企业管理顾问有限公司副总裁傅中近期受企业委托在鄂尔多斯展开了数天调研，他发现，鄂尔多斯城镇化起初阶段可谓运行在良性轨道。依托“羊（绒）、煤（炭）、（稀）土、（天然）气”这些当地拥有得天独厚优势的能源资源产业，特别是凭借煤炭产业在过去十年的黄金发展期，鄂尔多斯用不长的时间就创出了全国第一的GDP增速，人口规模也迅速攀升至百万人。
“如果鄂尔多斯在已有资源优势上不断壮大产业规模，且延伸产业链或及时寻找替代产业，以抵抗由于资源枯竭瓶颈而带来的城市经济长远发展风险，那么鄂尔多斯的城镇化可能会在全国范围内树立起一个正面典型形象。”傅中说，近年来当地政府意图打造总部经济、装备制造基地以及云计算产业中心，均可谓谋求可持续性产业转型的力举。
但事与愿违的是，当房地产业被众多城市定位为支柱产业并为此大兴土木之际，“财大气粗”的鄂尔多斯也未甘寂寞。众所周知的是，过去短短几年时间，因煤炭开发而积累的数千亿财富源源不断地转移到房地产开发中，过去一切谋求产业转型的力举最终都指向一个标杆：房地产化。傅中认为，当城镇化演变成了房地产化，不仅无法驱动经济增长，还会产生巨量的房地产泡沫。如今鄂尔多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明证。
张大牛也告诉中国证券报记者，当初自己所经营的煤炭运销公司业绩红火的时候，了解到政府将大力发展旅游经济，曾打算拿出一笔钱来投资酒店生意，但还未来得及行动，就卷入了鄂尔多斯全民房地产热。“煤炭行业曾经一度暴利，但当看到像伊泰、乌兰这样的煤炭巨头纷纷‘不务正业’，大搞房地产开发时，谁都想抢食这一块更肥的肥肉，因此都义无反顾，直到现在一切都化为泡影。”他轻叹道。
先造城后填人的本末倒置
按照国内外关于城镇化的科学理念，城镇化的一大内涵是在产业聚集基础上带动人口的聚集，进而催生城市自发的生长及扩容。而反观鄂尔多斯，其十年城镇化走的却是先造城后填人的本末倒置的歧路。
小罗是鄂尔多斯一家市直单位的公务员。过去几年，她随着所在单位由东胜区迁移至康巴什新区的新办公地，成为康巴什新区过去几年实施的“引人”战略的一份子。她告诉中国证券报记者，来到新区后，这里一切都是新的，城市广场壮丽宏伟，马路宽阔平坦，处处显现出一番现代都市的气派。
过去的十年，鄂尔多斯立志将自己打造成东方“迪拜”。在中国证券报记者几天实地所见所闻中，印象最深的是政府为实施这种愿景在配套基础设施上的努力。除了已为外界熟知的现代化的博物馆、图书馆及大剧院等硬件设施外，康巴什目前整个新区的管理采用社区化模式，全区32平方公里的范围被划分为三大社区，每个社区都建成了一个现代化功能齐全的社区办公大厅，所有民生事项均采用一站式服务模式。不单如此，为打通新区与外界的沟通瓶颈，当地政府还斥巨资将连接东胜及康巴什的公路由原来的双车道扩宽成六车道，道路两旁绿化带种植的都是引自东北和云南的名贵树种。所有一切的努力，仿佛都是为了“远方的客人，请你留下来”。
然而，在没有需求支撑下，所有的努力都显得力不从心。在与记者的聊天中，小罗最大的疑惑就是“康巴什如今建设的这么好，为什么就吸引不了大规模的人来居住呢？”“可能是这里的消费水平和房价还是很高吧，像我现在做公务员，一个月收入在4000元左右，新区好一点地段的房子都在6000元/平米以上，现在就等着买新区统一建设的公务员限价房，普通商品房肯定买不起。”她说。
据中国证券报记者了解，官方统计的鄂尔多斯康巴什新区目前的人口数已达10万，其中的主要构成是拆迁户、市直机关公务员及大中小学学生，还有一些当地引进的工业项目的产业工人。
傅中对中国证券报记者分析，对于鄂尔多斯来说，未来无奈的选择是继续引“人”。但从目前人口构成来看，作为最大主体的公务员及学生的引入基本到位，后续空间已经不足。因此，未来最大的希望在于靠工业项目落地带来产业工人增多，由此带动第三产业发展，进而进一步推动人口规模扩大。“但现在的问题是，高房价、高物价可能会成为实现这种预期的最大绊脚石”他担忧道。
傅中的担忧并非多余。事实上，早在2008年，国家发改委投资研究所课题组曾对康巴什新区未来发展做了一次深入评估，最终形成的评估报告指出，康巴什未来发展的最大潜在难题之一，就在于产业发展成本过高。报告直陈，“新区的建设过度依赖大规模固定资产投资，这带来当地房地产物业价格过快增长，使得新区发展第二、三产业发展的经营成本很高，产业进入门槛较高，盈利能力较低的第二、三产业，尤其是第三产业中包括商贸流通、餐饮、旅游、社区服务等居民消费性服务业，很难进入新区并快速发展成长起来，加剧了新区未来经济发展的难度和不确定性。”
傅中指出，这种难度和不确定性至今依然存在，成为鄂尔多斯未来继续推进城镇化不得不直面的难题。
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