市场分析
学区房是怎么涨起来的
在购房人金女士的记忆中，西师附小周边六铺炕二区的房子均价应该在4万元出头。时隔半年，当她再次关注该区域的学区房时，报价50000元的房子已经比比皆是了。
房产经纪人程远在这个区域干4年多了。学区房价格的这轮上涨，他也没想到。“六铺炕一、二、三区都是西师附小的学区房。之前，价格稳定了两年左右，当时我们都觉得单价4万元，差不多到顶了，没想到现在奔着5万去了。”
程远明显感觉到房价上涨，是在今年5月份，特别是降息之后。“以前看的人挺多，但真正成交的少。5月份，成交量一下子比之前翻了一番，连以前没人看的几套朝北、顶层的也卖出去了。到7月中旬，单价不超45000元的基本都成交了。再往后，47000元的价格都有成交的。”
分析成交量和价格上涨的原因，程远认为，还是有实际需求，“过了5月，本来就是学区房租售的高峰期，加上降息，一些购房人对房价的预期变了，并且担心通胀，房价再涨起来，就迅速出手了。”
程远说，买学区房的人年龄多在35岁左右，有一定财富积累，甚至还有一两套房子，卖一买一，压力并不大。根据他所在门店的统计，在六铺炕、马甸南村一带买学区房的人，50%是原户籍在朝阳区的，60%是一次性付款，购房目的就是孩子落户上学。
学区房房价涨得快，还有一个因素是出房少。“这些区域的房子出行、购物方便不说，基本都是当年单位分的房，物业费、停车费都少，还有许多熟悉的老邻居，除非特殊情况，如年纪大了，爬楼爬不动了等原因，很少有卖房的。”
程远认为，学区房房价这轮上涨，有非理性的成分。比如他的一个客户买房时还不知道具体面积呢，就交了钱。从8月中旬开始，虽然新补充了一批新房源，但这个区域学区房的成交速度和成交量明显降下来了，证明一部分人对这个价格是不认可的。
房价心态
这就是一个“金蛋”
吴先生在西单实验二小附近的佳慧雅园有一套60多平方米的小两居，对于吴先生来说，这套房就是一个“金蛋”。
目前，吴先生以每月5300元的价格，把房子出租给了一户学生家庭。同时，也在网上挂着出售信息：总价350万元，单价58000元。挂了3个月了，虽然看房者寥寥，但吴先生并不着急。
“我为什么挂这么高呢？北京有几个实验二小呀。我这房子要卖了，就买不来了。”对于这套房子，吴先生虽然挂着出售，但心里有很强的“舍不得”。
“真的太疯狂了”
今年4月，杨女士第一次看和平里7区的房子时，60平方米的房子，业主报价215万元,但杨女士一直希望能买到再便宜一些的。
两个月过去了，这边的房子一平方米一千元一千元地往上涨，让杨女士越来越着急，“这房价太疯狂了，真是太疯狂了。”从6月份开始，杨女士几乎每天看房，最后以240万元的价格买了一套60多平方米的小两居。“再不买，可能245万元也买不下来了。”杨女士说。本报记者李海霞 D155
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